DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 17 Мар 2010 0:00

    Ветер перемен в бизнес-центрах

    Кризис «расчистил» место для современных и эффективных строительных проектов.

    В отличие от рынка жилья, где падение в конце прошлого года сменилось привычным ростом, сегмент коммерческой недвижимости все еще лихорадит. При этом риэлторы и девелоперы даже не уверены, что он опирается на «дно».

    Под обвалом

    По состоянию на 1 января 2010г. в Минске насчитывалось в общей сложности 43 бизнес-центра. В том числе, 22 – класса «С», 17 – класса «В» и 4 – класса «А» (см. Диаграмму 1). Из них в 2009 году было введено в эксплуатацию 2 бизнес-центра класса «С» и 7 – класса «В» офисной площадью 21 тысю и 50,8 тыс. кв.м. соответственно.

    На первый взгляд, 43 современных офисных здания – вполне приличная цифра. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что их общая площадь – всего 325 тыс. кв.м. Лишь треть этих площадей приходится на самый популярный класс «В», а «крутых» офисов класса «А» вообще ничтожно мало для столицы европейского государства – чуть больше 33 тыс. кв.м. Даже если добавить к этому всю минскую офисную недвижимость, включая здания Управления делами Администрации Президента, городские и коммунальные административные здания, помещения, выведенные из жилого фонда, – все равно получится менее 1 млн. кв.м. Для сравнения: в Варшаве предложение офисной недвижимости сегодня составляет свыше 3,2 млн. «квадратов».

    Казалось бы, небольшие объемы офисных площадей должны были уберечь этот сегмент рынка от серьезных потрясений. По аналогии с рынком жилья, который дефицит квадратных метров, опираясь на льготные кредиты, вытолкал-таки из трясины. Однако с офисной недвижимостью этого не произошло. По данным АН «Твоя столицаконсалт», в 2009 году спрос на такие помещения в собственность в Беларуси упал по сравнению с 2008-м на 38%, практически вернувшись на уровень 2007 года. Соответственно обвалились и продажи офисных площадей, как на вторичном рынке, так и в долевом строительстве (см. Диаграммы 2,3). Сложно вспомнить, когда на «вторичке» можно было купить офис по цене менее $2-2,3 тыс. за метр. Еще ниже рухнула «долевка» – до $1,6-1,8 тыс. за метр. В целом же цены офисных площадей на вторичном рынке упали на 16-20%, а при строительстве долевым способом – на 33-39% в зависимости от классности (см. Таблицу 1)!

    Аналогичная картина сложилась и с арендой. В зависимости от классности офиса арендные ставки в бизнес-центрах обвалились на 30-35% (см. Диаграмму 4). Причем, это только «надводная» часть айсберга. Приведенные ниже средние арендные ставки являются ставками предложения и зачастую снижаются в процессе переговоров арендатора и арендодателя. По данным риэлторов, в августе 2009 года разница между заявленной и реальной стоимостью аренды могла составлять 15-20%. Сегодня средняя скидка уменьшилась до 5-7%.

    Еще хуже ситуация в сегменте торговой недвижимости. За 2009 год снижение спроса здесь составило: по количеству заявок от желающих приобрести торговые площади в собственность или взять в аренду – 15%, по требуемой площади – 40-48%. Снижение цен и ставок арендной платы в торговых центрах продолжалось на протяжении всего 2009 года. С декабря по январь они упали в среднем на 20,8%, а в отдельных случаях – на 35-40%.Средняя цена продажи на вторичном рынке тоже упала – на 34,1%. Еще большее снижение цен наблюдалось в сегменте долевого строительства – минус 35,9%!

    И это при том, что современных торговых площадок – гипермаркетов, мультибрэндовых торговых и торгово-развлекательных центров – у нас еще очень мало. По оценкам риэлторов, современных торговых площадей в белорусской столице – чуть более 180 тыс. кв.м., а по-настоящему качественных объектов с продуманной концепцией и хорошим набором лояльных арендаторов – еще меньше. По мнению специалистов, к их числу пока можно отнести лишь «Экспобел», «Корону», «Столицу» и «Александров пассаж».

    Кто виноват

    и что делать?

    Чтобы оценить перспективы рынка коммерческой недвижимости, нужно ответить на два извечных русских вопроса: «кто виноват и что делать»? Именно этим и занимались риэллторы и девелоперы в ходе бизнес-форума «Недвижимость. Инвестиции. Девелопмент. Европейский опыт и белорусская реальность», прошедшего недавно в Минске. Тон дискуссии задал организатор мероприятия – Владимир Давидович, директор крупнейшей в стране риэлторской группы компаний «Твоя столица»:

    – На долю нашей компании приходится 32% рынка риэлторских услуг. Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости сегодня настолько неоднозначна и хаотична, что даже нам сложно выделить какие-то тренды. Девелоперы, которые уже состоялись на нашем рынке и пережили этот непростой год, понимают, что работать по старым принципам невозможно. Такое же понимание должно прийти и в другой сегмент рынка – во взаимоотношения между арендаторами и собственниками недвижимости административного или торгового назначения. Демпинговая цена, которая весь прошлый год была основным оружием в борьбе за арендатора, сегодня уже не работает. Главным параметром должно стать качество объектов и услуг. Пока белорусский рынок недвижимости не станет работать по европейским принципам, у крупных иностранных инвесторов всегда будет оставаться много вопросов по целесообразности выхода на него.

    До сих пор рынок толкали вверх два основных фактора: желание компаний сменить офис в старом административном здании на помещение с более высокими качественными характеристиками, а также чисто спекулятивный интерес, вызванный быстрой окупаемостью и хорошей ликвидностью таких объектов. При этом девелоперам не приходилось особенно задумываться над концепцией и искать инвесторов. Так как наиболее распространенной формой финансирования строительства коммерческой недвижимости являлась «долевка», достаточно было просто объявить о старте проекта – и нужное количество дольщиков обеспечено!

    Однако рынок коммерческой недвижимости «повзрослел». Те, кто мог и хотел – либо уже построили собственные офисы, либо сделают это в ближайшее время. По большому счету интерес этой категории клиентов к коммерческой недвижимости не падал, ведь она для них – основное «средство производства». А вот спекулятивный спрос просел весьма значительно. И девелоперы начали понимать, что, во-первых, просто построить здание, распродав его еще в процессе строительства, а затем «умыть руки» – становится экономически невыгодным. Хотя бы потому, что цены в долевом строительстве существенно ниже, чем на вторичном рынке. Во-вторых, большое количество мелких собственников и арендаторов – это «головная боль» для владельцев здания. Гораздо выгоднее иметь дело с крупными компаниями, лучше всего – иностранными. Но в этом случае нужно гораздо серьезнее относиться к концепции строительства – продумывать все до мелочей: месторасположение, планировку, сочетаемость площадей, заранее учитывать пожелания будущих крупных арендаторов.

    – Считаю, мы будем наблюдать в ближайшее время очень быстрый рост всех рынков Беларуси. Многие крупные ритейлеры и гостиничные операторы присматриваются к Беларуси,– считает Ричард Петерсен, управляющий партнер Варшавского отделения крупнейшей международной компании по недвижимости Cushman&Wakefield. – Это шведские и французские розничные сети, например, Groupe Auchan SA. Если крупные игроки придут на белорусский рынок напрямую, а не через франшизу, это даст зеленый свет другим ритейлерам. Однако, у них достаточно высокие требования к недвижимости, которую они собираются приобрести или арендовать.
    Наконец, третья проблема рынка – практически полное отсутствие инвестиционных продаж. Мировая практика свидетельствует, что конечная цель любого девелопера – продать построенное здание инвестору. Либо – передать его опытной управляющей компании с целью сдачи в аренду. Но сегодня практически ни один наш торговый или бизнес-центр не может рассматриваться в качестве объекта инвестиционной продажи. Прежде всего, потому, что каждый из них разделен между множеством мелких собственников – дольщиков. Из 21 объекта, строительство которых велось в Минске в 2009 году, к числу потенциально инвестиционных можно отнести всего 4.
    Так что кризис оказался лишь катализатором процесса качественных изменений в коммерческом строительстве. Он просто показал, чем может грозить девелоперу неграмотный подход к реализации проекта в жестких рыночных условиях. По мнению аналитиков рынка, от 30 до 40% (!) построенных в последние годы объектов, очень скоро потеряют способность приносить доход своим владельцам. В первую очередь это касается торговых центров. Некоторые из них могут просто закрыться, другие будут заморожены или перепрофилированы еще на стадии строительства в силу неконкурентоспособности и непродуманности концепции. Процесс деградации офисных помещений в силу специфики этого сектора рынка будет более длительным, но также неизбежным.

    Грядут перемены

    В настоящее время в столице на стадии строительства находится 7 объектов класса «А», 12 объектов класса «В» и 17 – класса «С» со сроком ввода до 2015 года. Причем, среди них уже значительно больше объектов, строящихся без привлечения дольщиков. Нужно сказать, что во многом этому способствовал… уход банков с рынка кредитования недвижимости. В результате девелоперы были вынуждены опираться на собственные ресурсы, искать партнеров или стратегических инвесторов.

    – Наш проект – офисное здание площадью 6 тыс. кв.м. в Уручье, рядом с кольцевой – строится без привлечения дольщиков,– рассказывает Александр Центер, руководитель группы компаний «А-100». – Подобных объектов в 2010 году будет сдано в Минске всего два. Мы не жалеем денег на проектирование, так как обрезание бюджета на эти цели неизбежно приводит к проблемам на этапах строительства и реализации.

    Конечно, не все пока зависит от девелоперов. Например, в Минске по-прежнему остро стоит вопрос с выделением земельных участков. Рынка как такового здесь нет. Застройщик не может «походить по базару» и выбрать тот участок, который соответствует задуманной им концепции. Он вынужден «хватать» то, что выделяется государством и уже затем искать компромисс между реальным участком и своими первоначальными идеями. Это очень печально, поскольку именно месторасположение объекта – основной фактор его успешности. Без транспортной и пешеходной доступности проект неэффективен. Поэтому, если он находится не в центре города, необходимо очень хорошо продумывать его функциональный потенциал.

    «Твоя столица» в прошлом году начала оказывать услуги по комплексному обслуживанию девелоперских проектов – от изучения потенциала имеющегося участка, разработки его концепции и архитектурного решения – до традиционного брокериджа*. У компании уже есть несколько таких заказов. При этом «Твоя столица» опирается на технологии Cushman&Wakefield – мирового лидера в этой области.

    – Идеально, если строительная компания приходит к нам с пустым участком, – говорит Анна Ильичева из Cushman&Wakefield. – В крайнем случае, с готовым проектом. Мы можем его проанализировать и предложить определенные изменения. Считается, сто подготовка проекта офисного здания занимает в среднем 2-3 года, его реализация – 1,5 года, а последующая коммерциализация – еще 1 год. Это достаточно кропотливый процесс, но он может уберечь инвесторов от многих проблем в дальнейшем. Помимо технической стороны проекта, мы часто обращаем внимание девелопера на организационную и финансовую сторону дела. Например, на необходимость заблаговременного поиска крупных, так называемых «якорных» арендаторов, что позволяет с большей вероятностью рассчитывать на банковские кредиты.

    Отсутствие рынка земли является серьезным препятствием в привлечении инвесторов, прежде всего, зарубежных. Как и наши СНиПы, «благодаря» которым эффективность использования площадей в белорусских торговых и офисных зданиях не превышает 70%. Это очень мало для зарубежных инвесторов – оплачивать «воздух» не хочет никто.

    – Любой проект можно реализовать на внешнем рынке, только если он будет соответствовать международным стандартам, – уверен Сергей Ишутинов, руководитель отдела недвижимости инвестиционно-строительной компании «Александров Пассаж». – Но пока у нас не решен вопрос с землей или с дополнительными гарантиями со стороны государства, инвестор сюда просто не придет. Отсутствие частной собственности на землю для них – серьезный фактор риска.

    Вместо резюме

    На 2010 год специалисты не планируют новых потрясений на рынке коммерческой недвижимости. Но, скорее всего, его ждет некоторая депрессия, за которой должен последовать медленный рост. С учетом проблем с финансированием вполне вероятна задержка сроков ввода в эксплуатацию многих, заявленных к вводу объектов, особенно это касается торговой недвижимости. В этом сегменте может продолжиться и падение арендных ставок. Что касается офисных помещений, то будет становиться преобладающей тенденция их строительства силами самих девелоперов без привлечения дольщиков. По мнению риэлторов, вбизнес-центрах классов «А» и «В» возможен даже рост ставок арендной платы в пределах 10% в год. Приятная новость – банки, похоже, возвращаются на рынок недвижимости. Правда, пока они будут осторожничать, но факт сам по себе внушает оптимизм.

    *Брокеридж (от англ. brokerage) – вознаграждение брокера за проведение сделок. Устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров.

    Мнение эксперта

    Андрей Алешкин, директор ИООО «Коллиерз Интернешнл»:

    – В прошлом году на рынок было выведено достаточное количество бизнес-центров. В основной своей массе они были введены на пике рынка: ставки тогда росли, поэтому все активно строили и вводили. Получился достаточно большой тренд хороших, качественных бизнес-центров для компаний различного уровня. В этом и следующем году мы будем отслеживать стабилизацию ставок, а, возможно, даже их рост. Какая-то корректировка рынка произойдет, когда введутся бизнес-центры, запланированные в этом году. По сравнению с мировыми столицами, в Минске существует большая нехватка офисных помещений, а если политика государства по привлечению инвестиций не изменится, придут международные компании, которым будут нужны крупные офисы. В прошлом году нами были заключены крупнейшие на рынке сделки по строительству офисов в тысячу метров и больше, и это говорит о том, что рынок есть, он жив и будет развиваться.

     

    Павел Малышко, начальник управления маркетинга ЗАО «МТБанк»:
    – МТБанк имеет определенный успешный опыт финансирования инвестиций своих клиентов, в т.ч. ряда девелоперских проектов, однако наша политика в этой области всегда была консервативной и осторожной.

    После противоречивого 2009 года мы увидели на этом рынке признаки некоторого оживления. Самые сильные из наших клиентов укрепились за время кризиса и продолжили свое развитие. Наши предложения в области инвестиционного кредитования адресованы именно им. Если компания обладает уже устоявшимся бизнесом средних и крупных размеров, инвестирует в его развитие, что приводит к существенному росту выручки или сокращению издержек. Если она направляет в инвестиции часть собственных средств, имеет определенную долю обеспечения кредита, не связанную с кредитуемым инвестпроектом, а самое главное – понятный для банка бизнес-план, позволяющий сделать прозрачными для банка риски инвестиций, МТБанк будет рад обслуживать и с большой вероятностью кредитовать такую компанию на срок до 4-х лет. Конечно, перечисленными характеристиками интерес МТБанка к инвестирующим компаниям не ограничивается. Мы с интересом рассмотрим все их предложения.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by