DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 10 Ноя 2009 16:59

    Упал, но готов отжаться

    Падение цен на рынке загородной недвижимости остановилось и обещает смениться ростом.

     

    Коттеджный рынок после более чем полугодовой «спячки» оживает. И хотя спрос еще окончательно не восстановился, а цены снизились в среднем на 20%, аналитики рынка оценивают его перспективы достаточно оптимистично.

     

    Чтобы жить…

    По данным агентств недвижимости, с октября 2008-го года по октябрь 2009 года цены на белорусском рынке загородной недвижимости упали с $872 до $697 за квадратный метр. Кризисное снижение началось еще в ноябре прошлого года и продолжалось до июля нынешнего. Именно летом был зафиксирован абсолютный минимум – $614/кв.м. С конца лета -- начала осени цены остановились, а теперь медленно пошли вверх.

    Впрочем, если сравнивать это с 40%-ным обвалом цен на квартиры, то можно сказать, что загородный сегмент еще легко отделался. Более того, по словам риэлторов, цены на элитные коттеджи и земельные участки с начала кризиса практически не изменились, а спрос на них по-прежнему устойчиво высок.

    -- В «премиальном» сегменте цены не только не упали, но, пожалуй, даже увеличились, поскольку рынок испытывает большой дефицит таких предложений, -- рассказывает Николай Сасов, руководитель проекта «Загородная недвижимость» ОДО «Ваш выбор». – К этой категории домовладений можно, пожалуй, отнести лишь Дрозды, район улиц Кольцова и Филимонова и бывший дачный поселок писателей Ждановичи-1. Приличный дом в этих поселках обойдется примерно в $1 млн. В Ждановичах стоимость одного лишь участка в 10 соток составляет порядка $0,5 млн. В сентябре Минский городской центр недвижимости выставлял на аукцион два участка в Дроздах по 9 соток. Они были проданы соответственно за Br650 млн. и 800 млн.

    Значительнее подешевели коттеджи «бизнес-класса». Правильнее сказать – цены на них стали разумнее. В поселке «Белтрансгаза» Марьяливо, а также в Боровлянах, Валерьяново, Раубичах, Дроздово, Семково – объекты, которые до кризиса стоили $600 тыс., сейчас предлагаются по $470-480 тыс. Еще более существенным падение цен оказалось в нижнем ценовом сегменте – в «неорганизованной» застройке в не самых престижных районах, которую специалисты с иронией называют «Шанхаем». Как правило, в таких местах владельцы участков серьезно различаются по уровню благосостояния, а потому рядом с шикарным домом здесь можно встретить практически деревенскую «избушку». По этой же причине не везде проложены коммуникации и асфальт. С другой стороны, эта категория коттеджей в условиях кризиса пользуется значительным спросом.

    -- Дома стоимостью свыше $400 тыс. сейчас продаются очень редко, -- говорит директор агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич. – Идеологией потребителей стала необходимая достаточность. Поэтому максимальный спрос – на небольшие дома площадью 150-200 кв.м. с участком в 10 соток в пределах 40 км. от Минска и с развитой дорожной инфраструктурой. На волне кризиса стали лучше продаваться менее престижные направления – например, Могилевское и Слуцкое. Хотя наибольшее число предложений по-прежнему приходится на Московское, Молодеченское и  Логойское направления, где сосредоточены основные коттеджные поселки.

    Кризис серьезно изменил не только ценовые предпочтения потребителей. По словам риэлторов, значительно сократился спрос на дома, приобретаемые для отдыха, – дачи в живописных местах на берегах водоемов. Деньги в наше время вкладываются с сугубо утилитарной целью – чтобы жить…

     

    Дефицит предложения

    Любопытно, но уже несколько лет дома в так называемых организованных коттеджных поселках (то есть, построенные по общему генплану подрядной организацией) продаются значительно хуже, чем творения «индивидуалов». И тому есть несколько объяснений. Во-первых, нередко такие поселки находятся в неудобных для проживания местах – далеко от благ цивилизации, водоемов и леса, рядом с оживленными трассами или железной дорогой и т.д., во-вторых, они часто строятся по типовым проектам, которые не устраивают покупателей, в-третьих, качество строительных работ также порой оставляет желать лучшего.

    С другой стороны, организованная коттеджная застройка гарантирует проживание в однородной социальной среде и уменьшает затраты на самостоятельное проведение коммуникаций. Не стоит забывать и об удобствах, связанных с собственной службой охраны и эксплуатации.

    -- Парадокс: самые дорогие коттеджные поселки часто строятся из самых типовых материалов, -- подтверждает Николай Сасов. – К тому же квалификация таких застройщиков не сравнится с бригадами, работающими по индивидуальным проектам. Сейчас в моей личной базе – около 90 домов, выставленных на продажу. Из них отвечающих потребностям рынка, т.е. по-настоящему пригодных для жилья – не более 10-15%!

    С этим мнением соглашается и Владимир Чернушевич:

    Особенно тяжело продаются таунхаусы. Все-таки, если человек решил сменить квартиру на загородный дом, то ему вряд ли захочется сталкиваться каждый день с соседями, которые ему надоели по «прошлой жизни». Нередко коттеджные поселки строятся без учета конъюнктуры рынка. Так, например, некоторые дома в Ратомке площадью 600 кв.м. с участками по 25 соток до сих пор не проданы.

    Что роднит загородное жилье с другими сегментами рынка недвижимости – так это отсутствие банковских кредитов. Точнее, кредиты есть, но процентные ставки по ним неподъемно высоки. Между тем, в прошлые годы именно под кредит приобреталось до 20% домов. Отчасти по этой причине за пределами кольцевой автодороги в этом году почти ничего масштабного не было построено. Частная застройка – не в счет, поскольку ее доля не превышает 5% рынка. «Виноваты» и покупатели, которые опасаются заключать договора долевого строительства, поскольку не уверены, что застройщик выполнит свои обязательства в срок. Кстати, их опасения имеют под собой весьма серьезные основания. Как рассказывают знающие люди, сейчас такая застройка – сродни финансовой пирамиде. Выглядит это примерно так: строительная компания имеет несколько проектов, начатых в разные годы. За счет собираемых сейчас средств она достраивает самый «старый» объект, потом открывает еще один, и за счет денег, собранных уже у новых дольщиков, достраивает следующий. И так по «цепочке», которая однажды может порваться…

    В этом году на рынке загородной недвижимости появились 3 новых поселка («Озерный» и «Лесная поляна» – Минск, а также «Стимово» – Брест). Но «Озерный» – это всего 5 домов, правда с выходом к воде и собственным полем для гольфа. А «Лесная поляна» хотя и рассчитана на 79 коттеджей, но строится при помощи «долевки», так что до полного завершения там еще далеко.

    Скорее всего, сокращение застройки «аукнется» рынку дефицитом предложения уже в ближайшие годы. Несмотря на массовое предоставление земельных участков под строительство нуждающимся, которое произошло в этом году в соответствии с Указом Президента № 64 от 6 февраля 2009 г. Чтобы выйти с ними на рынок, их владельцам в соответствии с законодательством нужно пройти длинный «обходной» путь. Для начала – выкупить в собственность, или начать, а затем законсервировать строительство. Вдобавок появилась информация, что на отчуждение участков может быть введен 3-х летний мораторий, несмотря ни на какие «незавершенки». Такое препятствие можно будет обойти, только выкупив землю по кадастровой стоимости. А это обойдется, например, в Боровлянах – в $2 тыс. за сотку…

    Откуда такие деньги появятся у «нуждающихся» -- большой вопрос. По некоторым данным около 40% «счастливых обладателей» участков еще не забрали в сельсоветах документы на них, так как не имеют Br280 тыс. на оформление. Смешно представить, что эти люди найдут сотни тысяч долларов на строительство собственного дома. Риэлторы уверены, что 90% выделенных таким образом участков будут перепроданы. Конечно, их обладатели получат какую-то «копейку» (реальная цена пустого участка в пределах 10-20 км. от Минска – $20-50 тыс. за 10 соток), но своей жилищной проблемы все равно не решат. Так, может, проще было продать эти участки с аукциона тем, кто в самом деле собирается строить дом, а вырученные деньги использовать на жилищные субсидии нуждающимся?..

     

    Вместо резюме

    В целом эксперты «Дела» уверены, что серьезное падение рынку загородной недвижимости не грозит. По крайней мере, до насыщения рынка качественным жильем, или хотя бы участками со всеми коммуникациями.

    -- Там, где можно жить, дешевле уже не будет, -- считает Николай Сасов. – К тому же, на рынке наметилась тенденция роста цен на многие строительные материалы, что также скажется на стоимости коттеджей.

    При этом уровень спроса, по оценкам специалистов, откатился на два года назад. И когда он начнет восстанавливаться, цены опять пойдут вверх. А, значит, сейчас самое время покупать. Качественная загородная недвижимость в хорошем месте – это всегда надежный и ликвидный актив.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by