DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 10 Сен 2009 16:34

    «Дно» уже близко

    Результаты мониторинга рынка жилой недвижимости, проведенного «Белорусским обществом оценщиков» (БОО), свидетельствуют о предпосылках к стабилизации цен на минские квартиры.

     

    Как следует из квартального аналитического обзора рынка купли-продажи квартир г. Минска обнародованного БОО, квартирный индекс (цена квадратного метра общей площади в долларах США по всему объему предложения) в Минске этим летом принял значение, равное $1445,34. Это меньше предыдущего весеннего значения на $95,07. При этом в полном соответствии с предыдущим прогнозом падение цен, отмечавшееся с начала этого года на рынке минских квартир, существенно замедлилось, и за квартал составило -6,17% (прогнозировалось –  -4-8%).

    Летний квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $1432,91 до $1461,58 (см. табл. 1). При этом многокомнатные квартиры (с пятью и более комнатами) этим летом к продаже не предлагались. Данные исследования свидетельствуют о продолжающемся снижении квартирных индексов для 1-, 2-, 3-комнатных квартир. Причем, максимальное  уменьшение было отмечено в сегменте 3-комнатных квартир с изменением в -$141,58 (-8,99%). Повысились цены лишь на 4-комнатные квартиры: +$66,05/кв.м (+4,73%).   

    Таблица 1

    Квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат

    Секторы рынка

    Индекс БОО           ($/кв.м)

    Изменение за квартал

    $

    %

    1-комнатные

    1 435,16

    -116,50

    -7,51%

    2-комнатные

    1 461,58

    -87,52

    -5,65%

    3-комнатные

    1 432,91

    -141,58

    -8,99%

    4-комнатные

    1 461,07

    66,05

    4,73%

    Многокомнатные

    -

    -

    -

    «-» - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)

     

     

    За три месяца, прошедшие со времени предыдущего исследования, объем предложения уменьшился на 26,96%. В этом квартале, как и в течение почти двух последних лет, наибольший объем предложения отмечен для сектора 2-комнатных квартир. Характерно, что по отношению к весне структура предложения квартир на продажу этим летом достаточно существенно изменилась:

    - доля 1-комнатных квартир увеличилась на 2,91%,

    - доля 2-комнатных уменьшилась на 5,56%,

    - доля 3-комнатных увеличилась на 2,56%,

    - доля 4-комнатных увеличилась на 0,58%,

    - доля многокомнатных уменьшилась на 0,49%.

    Но, хотя этим летом наблюдается аномально низкий объем предложения, говорить о каникулах на рынке не приходится, т.к. количество совершенных сделок начало расти. В июле Национальное кадастровое агентство зарегистрировало в Минске 755 сделок с квартирами, что и составило подтвержденный спрос. За три месяца объем подтвержденного спроса увеличился на 13,53%. Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу покупок, уменьшился и этим летом принял значение 0,39. То есть, в третьем квартале покупателей было более чем в 2,5 раза больше, чем предлагаемых квартир. 

    Секторные квартирные индексы БОО по административным районам в июле 2009 года находились в диапазоне $1258,66…$1665,45 (см. Табл. 2). Причем, нижняя и верхняя границы этого диапазона существенно ниже, чем в предыдущем квартале. Летом разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составила $406,79, что меньше весенней разницы на $226,85. Интересно и то, что ценовой минимум и максимум принадлежат соответственно Московскому (!) и Партизанскому району. Впервые минимальные средние удельные цены наблюдаются не в Заводском районе!

     

    Таблица 2

    Диапазон  удельных цен предложений по районам (июль 2009)

    Район

    Квартирный индекс БОО по районам, $

    Диапазон цены квадратного метра общей площади, $

    Изменение к предыдущему кварталу, $

    Изменение к предыдущему кварталу, %

    Заводской

    1291,72

    902,63

    2083,33

    1357,43

    -65,71

    Ленинский

    1612,10

    1183,04

    1585,37

    1676,98

    -64,88

    Московский

    1258,66

    975,31

    1828,70

    1495,18

    -236,52

    Октябрьский

    1591,29

    1127,66

    2323,23

    1570,69

    20,60

    Партизанский

    1665,45

    1129,03

    2133,33

    1573,55

    91,90

    Первомайский

    1514,50

    1117,65

    2345,68

    1549,29

    -34,79

    Советский

    1576,59

    1196,08

    2070,24

    1737,69

    -161,10

    Фрунзенский

    1302,53

    1037,33

    1764,71

    1447,26

    -144,73

    Центральный

    1663,72

    1036,79

    3437,50

    1991,07

    -327,35

     

     

    В Заводском районе была зарегистрирована минимальная ($902,63/кв.м.) удельная цена конкретной квартиры (для 4-комнатной квартиры в Шабанах), а максимальная ($3437,5) – в Центральном (для 3-комнатной квартиры на пр-те Победителей). Уменьшение цен произошло во всех административных районах столицы, кроме Октябрьского и Партизанского районов, где цены увеличились на 1,31% и 5,84% соответственно. Самое большое уменьшение цен (на $327,35) отмечено в Центральном районе, что равно снижению стоимости квадратного метра общей площади на 16,44%. Меньше всего изменились цены в Октябрьском районе. Индекс БОО для него уменьшился на $20,60.

    Как свидетельствуют данные обзора БОО, снижение квартирного индекса, наблюдаемое с начала года, продолжалось и летом. При этом оно впервые существенно замедлилось.

    На рынке появились факторы, толкающие цены вверх. Во-первых, число секторов (пока – относительно небольшое), в которых отмечалось повышение индекса, со времени прошлого обзора заметно увеличилось. Во-вторых, уже полгода показатель структуры рынка не превышает единицы, т.е. число покупателей больше числа выставленных квартир, более того, этот показатель уменьшается. Наконец, уже более года квартирный индекс по спросу существенно превышает индекс по предложению. Некоторое время падение цен будет продолжаться. Так, можно предположить, что к октябрю текущего года квартирные цены на вторичном рынке купли-продажи в Минске окажутся меньше июльских на 3-5%. Но все идет к тому, что они должны стабилизироваться, и это лишь вопрос времени.

     

    Николай  Трифонов, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО),

    Сергей  Юркевич, студент ГИУСТ БГУ,

    специально для “Дела” 

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by