DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 18 Июн 2009 0:00

    Спрос не рухнул из-за отсутствия… предложения

    Участники конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси: возможности и перспективы для инвесторов» обсудили пути развития рынка.

     

    Чтобы понять, как финансовый кризис повлиял на рынок коммерческой недвижимости, можно вспомнить, что мы имели до его начала. Прежде всего, к началу 2009 года столичный рынок был по-прежнему ненасыщен. Это касается всех секторов, даже тех, которые в последние годы развивались наиболее динамично – офисной и торговой недвижимости. Здесь наблюдались довольно крупные для нашей страны масштабы нового строительства, практически нулевой уровень вакантности и, как следствие, стабильно растущие цены на продажу и аренду помещений.

     

    Наши ресурсы

    В прошлом году совокупное предложение современных офисных площадей в белорусской столице пополнилось еще 75 тысячами квадратных метров. При этом ввод в эксплуатацию двух объектов, позиционирующихся в классе «А» («Александров Пассаж» и бизнес-центр по улице Мясникова), увеличил предложение премиум-сегмента с 5 до 14%. Тем не менее, насыщение рынка преимущественно шло за счет объектов класса «В». В результате, на начало 2009 года объем качественных административных помещений в Минске составил порядка 250 тысяч кв. м. Несмотря на это город по-прежнему значительно отстает от соседних столиц.

    «Неразвитость рынка офисных помещений закономерно привела к высокому уровню арендных ставок, -- отмечает Полина Криволапова, риэлтер ООО «Твоя столица», -- Стоимость аренды офиса класса «А» в центре Минска выше, чем стоимость аренды аналогичного помещения в Прибалтийских странах, Польше, Франкфурте или Шанхае. Например, в 2008 году в бизнес-центре Немига-Сити 1 кв.м. в год (с операционными расходами и НДС) стоил около 590 за кв. м., тогда как в Праге –439, в Вильнюсе – лишь 222».

    В торговом сегменте в прошлом году также произошло некоторое прибавление. На рынке появилось пять новых объектов – «Глобо», «Евроопт», «Праздник», «Александров пассаж», «Магнит». Общая площадь новостроек превысила 44 тыс. кв. м. Причем, девелоперы заявляли к реализации гораздо больше проектов, которые по разным причинам не смогли сдать в срок. Их появления на рынке можно ждать в ближайшее время. Если ничто не помешает осуществлению этих планов, то к концу 2009 года обеспеченность качественными торговыми площадями в столице достигнет 49 кв.м. на тысячу жителей. Однако и это несравнимо с предложением в соседних странах. По данным компании «Cushman& Wakefield» обеспеченность качественными торговыми площадями в Варшаве по итогам 2008 года составила 602 кв. м, в Таллинне – 657 кв. м, в Вильнюсе и Риге – 585 и 569 кв. м на тысячу жителей соответственно.

     

    Рынок не в форме

    Несмотря на то, что на протяжении последних лет рынок коммерческой недвижимости рос, о его становлении говорить еще рано. В Беларуси по-прежнему налицо все признаки несформировавшегося рынка. Наряду с минимальным предложением, например, можно отметить доминирование старых форматов. Это особенно ярко проявляется в торговом сегменте. Даже новые объекты здесь проектируются скорее под нужды небольших арендаторов и имеют среднюю площадь торговой точки 6-12 кв. м. А это, по сути, мало отличается от традиционных рынков. Конечно, постепенно идет переосмысление торговых концепций. Лариса Лазаревич, директор «Института розничных технологий «Менка» выделяет следующие тенденции развития белорусского торгового сегмента: «Наблюдается постепенная концентрация капитала в ритейле, уменьшение доли розничной торговли, вход международных сетевых операторов, строительство современных объектов, рост доли развлекательной части пропорционально увеличению доходов населения, начинает развиваться профессиональное управление торговыми центрами. К сожалению, наш рынок, как и многие другие, приостановил положительную динамику, которая наблюдалась до кризиса». Отметим, что все эти этапы соседние страны прошли лет 5 назад...

    В Беларуси до сих пор не разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости. В результате – каждый собственник назначает класс своему объекту по собственному усмотрению, расставляя акценты на наиболее выгодных для него критериях. Это, в свою очередь, приводит к неразберихе с ценами. Зачастую в Минске можно арендовать офисы класса «С» и «В» за одни и те же деньги.

    Значительная часть столичных торговых и бизнес-центров находится в долевой собственности многочисленных владельцев. Это не только затрудняет продажу объекта крупному инвестору, но и создает парадоксальные для развитых рынков ситуации. Например, стоимость аренды офисного помещения может разниться в несколько раз не только в пределах одного класса, но даже внутри одного здания. Это, конечно же, затрудняет управление объектами. Да и привлечение профессиональных управляющих компаний пока не стало доброй традицией на белорусском рынке. Хотя некоторые подвижки в этом направлении есть. «С 2008 года на рынке торговой недвижимости Минска начала формироваться новая тенденция, –говорит Ольга Русенчик, ведущий экономист ООО «Твоя столица».–Девелоперы постепенно отказываются от долевого строительства, а новые ТЦ планируются к сдаче в аренду под руководством единых управляющих компаний».

    Таким образом, перед началом кризиса мы имели минимальное предложение качественных коммерческих площадей, большую часть из которых составляли устаревшие форматы недвижимости. При этом спрос традиционно оставался на высоком уровне, вакансий практически не было, а цены неуклонно ползли вверх. Все это в совокупности оказало влияние на сегодняшнюю ситуацию.

     

    Кризис вносит правки

    В первую очередь кризис подкорректировал стоимость как продажи, так и аренды коммерческой недвижимости. Впервые за много лет цены пошли вниз. «Начавшись в середине 2008 года, снижение цен и ставок арендной платы в сегменте торговой недвижимости наблюдалось на протяжении 4 месяцев текущего года, -- говорит Ольга Русенчик. -- Однако следует отметить, что темп падения в апреле снизился, и к маю ситуация практически стабилизировалась. Снижение средних цен в сегменте долевого строительства за 1 квартал 2009 года составило 16,7%, на вторичном рынке – 14%, на рыке аренды – 11,2%. В отдельных ТЦ, тем не менее, падение арендных ставок достигало 35-40%». Добавим, что в офисном сегменте арендные ставки в среднем снизились на 25-30%, а цены на первичном и вторичном рынках – на 20-25%. Очевидно, что такого серьезного обвала, как на многих развитых рынках, в нашей стране не произошло. Во многом из-за отсутствия достаточно развитого предложения.

    Изменилась и структура спроса. Многие компании, стремясь минимизировать издержки, решили сэкономить, в том числе, и на аренде и стали перебираться в более дешевые и меньшие по площади помещения. Остальные задумались о субаренде. Компании «ужались», но в то же время стали более требовательными и впервые за много лет начали диктовать свои условия. «Арендодатели, держитесь, рынок уже не ваш, -- предостерегает Андрей Алёшкин, директор ИООО ColliersInternational. -- Если арендатор сказал, что хочет платить 15 за кв.м. сроком на 10 лет, то, наверное, надо прислушаться и заключать такие договоры, иначе можно потерять доходность».

    Все это вынуждает собственников искать более гибкую ценовую политику. Растет и уровень вакантности. В среднем по городу этот показатель пока не превышает 5%, но, как утверждает Андрей Алёшкин,«есть бизнес-центры, в которых он достигает 50-70%, что, конечно, не декларируется, но мы как аналитики видим это».

    Как белорусские собственники коммерческой недвижимости будут бороться с таким новым для них явлением, покажет время. Тем не менее, можно привести некоторые примеры из европейской практики. «Временное стопроцентное освобождение от выплаты аренды, как правило, имеет место в сегменте административных площадей, -- рассказывает Ольга Русенчик. -- Что же касается торговых помещений, то распространенным становится предоставление льготы по уплате аренды в среднем на два года с указанием процента от оговоренной в контракте ставки арендной платы на каждый год. Помимо этого в европейских странах применяется такой инструмент привлечения арендатора, как единовременное покрытие собственником расходов на отделку и адаптацию помещений к потребностям нанимателя. Дополнительными стимулами для арендаторов являются снижение эксплуатационных расходов, установление желаемых сроков аренды, предоставление права на размещение логотипа на главном фасаде здания и др.».

     

    Прогнозы и ожидания

    Большинство экспертов сходятся во мнении, что будет продолжаться дальнейшее плавное снижение цен и арендных ставок. Вакантный уровень будет расти во всех секторах коммерческой недвижимости. Международные игроки, планировавшие войти на белорусский рынок, вероятно, повременят с этим или даже откажутся от своих планов. А те компании, которые уже работают на белорусском рынке, будут мигрировать в небольшие и дешевые помещения. Ввод в эксплуатацию заявленных объектов усилит конкуренцию и вынудит собственников идти на различные уступки. Однако при грамотном позиционировании новостройки все же смогут быть реализованы.  «Главная особенность минского рынка состоит в том, что существующее сейчас минимальное предложение не отвечает никаким стандартам. Поэтому те грандиозные проекты, над которыми работает, например, группа компаний «Итера» в Беларуси, будут поглощены, что бы ни говорили любые аналитики. Надо просто правильно их реализовывать, придумать верную стратегию, анализировать спрос и предложение, выводить только то, что будет востребовано, и адаптировать те продукты, которые были запланированы ранее», -- говорит Андрей Алешкин.

    В то же время привлечение новых инвесторов в сферу коммерческой недвижимости значительно усложнится. Возможен перенос внимания на сегменты, которые раньше не пользовались большой популярностью, в частности, складской. В последние годы этот сектор практически не развивался. Много говорилось о транзитных возможностях Беларуси, но предложение, которое существует на сегодняшний день, не в состоянии удовлетворить не только международный, но даже внутренний спрос. По различным данным в столице и Минском районе имеется около 1,5 миллионов кв. м складских помещений, большая часть которых построена еще до 90-х годов прошлого века. При этом более 80% этих площадей находится в государственной собственности и не выходит на открытый рынок. За последние 8-10 лет предложение в этом сегменте практически не увеличилось. Конечно, такие компании как Coca-cola, McDonalds, Vitalur, Eurooptстроили объекты для собственных нужд, но кардинальным образом ситуацию на рынке это не меняло. Сегодня мы наблюдаем дефицит складских помещений всех классов и, как следствие, завышенные арендные ставки. «Сейчас могут активизироваться инвесторы в сфере складской недвижимости и логистики, а также местные компании, которые развивают здесь собственное производство и занимаются пищевой переработкой. Пищевая розница также активно поддерживается инвесторами, в том числе, и международными инвестиционными фондами, такими как МФК. Сейчас оборот ведущих белорусских розничных сетей составляет порядка $1,3 млрд. В то же время до сих пор не создано нормальной инфраструктуры для обслуживания такого крупного потока», -- отмечаетРоман Осипов, директор департамента инвестиционного консультирования ИК «Юнитер».

    Кстати, кризис серьезно подкорректирует структуру розничного товарооборота в сторону продовольственной группы. Это даст определенный стимул к развитию сетевым операторам, таким как «Рублевский» и «Белмаркет». Если, несмотря на все трудности, они будут продолжать строить магазины, начнут активно выходить в регионы, то в скором времени смогут захватить значительную долю рынка, окончательно вытеснив устаревшие форматы торговли.

    В целом, кризис не оказал на белорусский рынок коммерческой недвижимости такого сокрушительного влияния, как на рынки соседних стран. Он, скорее, внес некоторые коррективы и обозначил направления для дальнейшего роста, который начнется очень скоро.

     

    Анастасия Фалей,

    специально для «Дела»

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by