DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 18 Апр 2009 0:00

    Цены «заземляются»?!

    Стремительное падение рынка жилой недвижимости, что началось в конце 2008 года, похоже, замедляется. Значит ли это, что цены уже достигли «дна»?

     

    По данным АН «Твоя столица», цены на вторичном рынке жилья снижались примерно на 10% ежемесячно, начиная с декабря. На первичном рынке снижение было чуть более плавным, однако и здесь цены «рухнули» примерно на 30% с ноября 2008 года. Сегодня средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке составляет $1545, реальные сделки проходят при средней стоимости $1320 за кв.метр. Средний уровень предложения «первички» составляет $1441 за квадрат.

    Когда цены на жилье только начали падать, продавцы разделились на три условных категории. Одни не захотели снижать цену на свой товар и просто сняли его с продажи в ожидании лучших условий. Другие на рынке остались, однако у них нет нужды продавать срочно, поэтому уступать в цене они не торопятся. Наконец, третья группа – это те продавцы, которым просто позарез необходимо реализовать квартиры. Они готовы предлагать любые скидки, лишь бы только не упустить потенциального покупателя. Не стоит забывать, что общая покупательская активность из-за проблем с получением кредитов сегодня довольно низкая. Многие риэлтеры отмечают, что наибольшим спросом пользуются самые дешевые объекты – те, на которые у людей хватает собственных средств.

    -- Известно, что ценовую ситуацию на рынке формирует первичная недвижимость, -- говорит директор АН «Атолинвест» Алексей Юркевич. – Застройщики первыми реагируют на изменения экономической и политической ситуации в стране и быстро подстраиваются под запросы клиентов. На вторичном рынке сами продавцы принимают решения, они склонны сначала присматриваться, слушать советы, осторожничать. В результате этот рынок характеризуется определенной инертностью. Сегодня цены застройщиков уже близки к себестоимости, хотя некоторые из них в погоне за покупателем еще совершают «прыжки» вниз по цене. Людей с «живыми» деньгами немного, примерно 3-5%, поэтому за каждого из них идет серьезная конкурентная борьба. Застройщики торопятся продать квартиры хотя бы по себестоимости, чтобы иметь возможность завершить строительство и сдать объект.

    Итак, цены падают, спрос невысокий, а предложение, по некоторым оценкам, уже превышает отметку в 10 тысяч квартир только в Минске. Чтобы хоть как-то продавать, специалисты придумывают очень оригинальные маркетинговые ходы. Так, например, АН «Твоя столица» разработало так называемую «технологию мобильных продаж». Ее суть в двух аспектах - постоянном мониторинге цен текущих сделок и большой, постоянно обновляемой, базе потенциальных покупателей. Специалисты агентства считают, что сейчас рынок вносит жесткие коррективы в ожидания продавцов. За короткий срок цена предложения теряет свою актуальность, и продавец вынужден ее снижать. В итоге, когда квартира все-таки продается, цена сделки может очень заметно отличаться от первоначальной. Очевидно, что недостаточно просто реагировать на изменяющееся положение, во время падающего рынка надо играть на опережение. И предлагать покупателю такую цену, которая мотивирует его покупать, не дожидаясь дальнейшего падения.

    Профессионалы учат продавцов делать скидки. Значит ли это, что рынок будет падать и дальше? Вероятно, на вторичном рынке эта тенденция продолжится еще некоторое время. Ведь здесь цену устанавливает сам продавец, исходя из своих личных запросов. Однако уже в марте стало заметно, что ценовой тренд начал постепенно замедлять свое снижение. Похоже, что прогнозы некоторых специалистов о стабилизации цен к лету могут оправдаться. Предположительно цена замрет на отметке в $1400 за кв.метр для однокомнатной квартиры типовых потребительских качеств. Именно такие квартиры первыми реагируют на все изменения рынка. Гарантировать достоверность такого прогноза, разумеется, невозможно. Однако здравый смысл подсказывает, что это логично. В дальнейшем корректировка цен будет незначительной, как минимум, до конца лета. Этот сезон нельзя назвать вялым, поскольку в последние несколько лет продажи летом идут так же активно, как и зимой.

    Несколько иначе обстоят дела на рынке новостроек. Здесь есть жесткий расчет себестоимости квадратного метра. Она складывается из фактических затрат на строительство, расходов по освоению и инженерной подготовке участка, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению всей территории. Очевидно, что продавать ниже себестоимости застройщику смысла нет.

    Директор ЧСУП «Совершенный дом» Дмитрий Прокушенков поясняет:

    -- Наша компания занимается строительством коттеджных поселков. Сегодня цены на свои дома мы снизили уже до минимума. Ниже – просто некуда. Если мы уступим новым покупателям хотя бы еще несколько процентов, то просто не сможем довести проект до конца. Ведь львиную долю затрат составляют газификация поселка, устройство подъездных дорог и прочих инженерных коммуникаций, мест общего пользования, охранной сигнализации и пр. Я уверен, что большинство застройщиков со мной согласятся: уж лучше на время просто заморозить продажи и подождать лучших времен, чем отдавать свои дома сегодня за бесценок.

    Многие риэлторы уверены, что такого «ценопада», как во многих странах Западной Европы, на белорусском рынке недвижимости не будет. Во-первых, он не так «перегрет», как, например, российский, во-вторых, недвижимости элементарно не хватает для удовлетворения не только инвестиционного, но даже обычного потребительского спроса.

    -- Сложно делать какие-то прогнозы, однако, по моему мнению, «дно» уже близко, -- полагает Алексей Юркевич. – В последнее время цены стали выравниваться, их падение замедлилось и может скоро прекратиться совсем. Единственный вариант, при котором цены в новостройках еще будут снижаться – если подешевеют стройматериалы. Государство вынуждено делать серьезные скидки на цемент, металл, что может повлечь за собой и снижение себестоимости строительства. Однако и тут предел наступит довольно быстро. А вот что будет дальше -- зависит во многом от кредитной политики банков и государства. Сегодня жилищный кредит под 17% годовых – практически непосильное бремя для большинства наших граждан.

    Те, кто сегодня может купить инвестиционную квартиру, окажутся в выигрыше в будущем. Сейчас на рынке невероятно широкий выбор при наиболее «лакомых» ценах. Вряд ли такая ситуация продлится долго. Конечно, до нового скачка цен нам еще очень далеко, возможно, не один год. Однако уже сегодня по многим новым домам сроки начала строительства перенесены на год и более. Это значит, что уже скоро мы начнем ощущать проблемы с вводом в эксплуатацию новых площадей. А количество нуждающихся очевидно не уменьшится. Как говорится, делайте выводы.

     

    Анна Карпеко,

    специально для «Дела»

     

    На Востоке – в России

     

    На московском рынке недвижимости до конца этого года ожидается стабилизация цен на уровне порядка $4000 за квадратный метр.

    Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости «просела» примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке $6122 за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

    В ближайшее время прогнозируется стабилизация рынка на среднем ценовом уровне в $4000 за квадратный метр. Специалисты www.irn.ru в аналитических обзорах о причинах роста цен в конце 2008 года – первой половине 2009 года неоднократно отмечали, что скачок цен на недвижимость в Москве с уровня в $4000 до $6000 за метр носил, в основном, спекулятивный инвестиционный характер, а также был связан с доступностью ипотечного кредитования.

    Когда финансовый кризис удалил с рынка недвижимости почти всех инвестиционных покупателей, а также сделал практически недоступными кредиты под залог недвижимости, ситуация быстро вернулась к исходной. Рынок недвижимости развернулся, и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась обратно на уровень стабильности в $4000, с которой она и начинала рост. Как показывает практика, периоды стабилизации московского рынка недвижимости длятся по 6-9 месяцев, и вряд ли новое сильное движение цен наступит раньше.

     

    На Западе – в США

     

    Средняя цена дома на вторичном рынке США в течение прошлого года снизилась на 15,3% -- до $175,4 тыс. Подобные темпы падения цен являются максимальными за всю историю ведения статистики.

    Вместе с тем, снижение цен помогло стимулировать рост количества продаж на рынке. В декабре 2008 года продажи домов на рынке вторичного жилья в США даже выросли на 6,5%. До этого из-за нестабильности в сфере ипотечного кредитования уровень продаж недвижимости стабильно снижался. В частности, за декабрь прошлого года на американском вторичном рынке было продано 190 тысяч домов, благодаря чему общее количество продаж вторичного жилья за год достигло 4,94 миллиона домов. Тем не менее, достигнутые показатели оказались на 13,1% меньшими, чем за 2007 год. Это является минимальным уровнем продаж за последние 11 лет.

    Значительную роль в повышении активности на рынке недвижимости США сыграло рекордное снижение ипотечных ставок. В декабре ставки по ипотечным кредитам в США были снижены до исторического минимума. Так, средняя величина ставок по ипотечным кредитам, выданным на срок до 30 лет, снизилась до 5,17%. Для сравнения, в декабре 2007 года средняя величина ставок по ипотечным кредитам на 30 лет в США составляла 6,14%.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by