DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 18 Мар 2009 0:00

    «Коммерческие метры» по-прежнему в цене

    Практически для любого бизнеса необходима коммерческая недвижимость. И что же происходит с ней сейчас, когда экономический кризис сказывается на всех проявлениях деловой активности?

     

    Точка роста

    Коммерческая недвижимость приобретается, как правило, для ведения бизнеса или с целью инвестирования средств. И в том, и другом случаях покупатель стремится купить объект по наиболее низкой цене. Профессионалы, давно работающие на рынке, считают, что наилучший момент для приобретения коммерческой недвижимости наступил и продлится еще месяца три. Сегодня самое время «прикупить» в собственность новый офис или вступить в долевое строительство. Но при этом надо очень внимательно выбирать объект и анализировать информацию о девелопере. Риск того, что объект будет сдан с задержкой, был всегда, но сейчас он особенно велик. Также как и срок этой задержки. Один из способов выбрать надежного застройщика – воспользоваться услугами риэлтерской организации. Агентство недвижимости, которое дорожит своей репутацией, всегда тщательно проверяет своих партнеров.

    По мнению экспертов «Дела», рынок коммерческой недвижимости в Беларуси все еще находится на ранней стадии своего развития. Практически ни один сегмент не сформирован окончательно. Спрос многократно превышает предложение – отсюда и высокие цены на недвижимость.

    До конца 2008 года интерес к вложениям в белорусские коммерческие объекты проявляли крупные иностранные инвесторы – торговые сети, девелоперы в сегменте офисной недвижимости. В мировой практике инвесторы строят объекты за свой счет, а затем сдают его в аренду. В Беларуси, в основном, преобладает долевой способ строительства. С началом кризиса, начавшее было «сворачиваться» долевое строительство, обрело второе дыхание. Сегодня на рынке преобладают отечественные девелоперы, которые используют именно такой способ. Однако остались и крупные иностранные игроки, не ушедшие с рынка и не заморозившие свои объекты.

    Ситуация на разных сегментах коммерческой недвижимости показывает, что все они имеют хороший потенциал к росту, благодаря наличию большого неудовлетворенного спроса. Однако важно понимать, что наиболее востребованы современные качественные объекты. Неприспособленные пустующие площади крупных заводов или научных институтов морально устарели и ценятся невысоко.

    Сегодня сегмент офисной недвижимости представлен, в основном, зданиями старого образца. Однако есть и объекты, которые появились совсем недавно, например, осенью 2008. В целом, рынок офисной недвижимости – наиболее быстро развивающийся в нашей столице. Спрос на бизнес-центры с хорошим соотношением цены и качества значительно превышает предложение. Это ведет к тому, что арендные ставки на офисную недвижимость в Минске выше, чем, к примеру, в Вильнюсе, Риге и Таллине. Однако проблемы с ликвидностью, которые испытывают сегодня девелоперы, могут привести к тому, что объемы строительства упадут. Это может снизить предложение еще больше.

    Рынок объектов розничной торговли в Минске характеризуется ростом спроса на современные объекты. Этот рост, предположительно, распространится и на другие региональные центры. Растет спрос и в сегменте объектов промышленной недвижимости, в первую очередь, отмечается дефицит современных складских помещений. До 2007 года эксплуатировались сравнительно небольшие склады общей площадью 2.000-3.000 кв.м. А склад площадью 5.000 кв.м существует лишь в Минске. Юрий Попов, заместитель директора АН «Твоя столица», отмечает:

    - Складская недвижимость, безусловно, выгодное приобретение. И в первую очередь потому, что в Беларуси складов почти нет. Но в таком случае, инвестор должен хоть немного разбираться в логистике, чтобы выбрать действительно современный грамотно оборудованный склад. И тогда объект будет приносить стабильный доход, хотя и меньший, чем офисные помещения. Когда кризис закончится, ставки по аренде современных складов пойдут вверх.

    Торговые помещения требуют серьезных начальных затрат. Если есть возможность, целесообразно приобретать такие объекты на первоначальной стадии строительства. На мой взгляд, торговые площади, в первую очередь, интересны тем компаниям, чей бизнес непосредственно связан с торговлей. В ином случае дешевле и проще будет приобрести офисные помещения.

    В течение следующих 2 лет в столице и региональных центрах планируется  построить около 132.000 кв. м. складских помещений. Тем не менее, даже этот объем не сможет существенно удовлетворить имеющийся спрос.*

     

    Своими силами

    В последние годы структура спроса на коммерческую недвижимость изменяется в соответствии с возросшими требованиями покупателей. Сегодня бизнес нуждается в современных, качественных площадях по всем сегментам рынка. Также наблюдается тенденция к увеличению размеров требуемых площадей.

    Как сообщает наш эксперт Вадим Тачкин, помощник директора риэлтерской компании «ViVaInvest», за последние годы значительно увеличился спрос на торговые помещения с площадью более 100 кв.м. Этому во многом способствует рост количества франчайзинговых предприятий в Минске. Продовольственные торговые сети и магазины ищут залы размером минимум 200-250 «квадратов». Мебельным магазинам нужны помещения с площадью 300 кв.м., а магазинам строительных материалов – от 400 до 1500 кв.м.

    Есть мнение, что к 2010 году количество индивидуальных предпринимателей сократится, и процент неорганизованной торговли упадет с  35% до 15-20% от объема продаж. Эта свободная ниша будет занята цивилизованными формами розничной торговли, что приведет к росту спроса на торговые помещения и «выльется» в очередное повышение цен на 15-20%.

    По оценкам специалистов, до кризиса в Минске не хватало порядка 500 тыс. кв. м офисных площадей. Возможность получить сравнительно доступный кредит делала спрос на такие объекты устойчивым и высоким. Однако мировой кризис внес свои коррективы, и нехватка ликвидных финансовых ресурсов оказывает существенное влияние на рынок офисной недвижимости.

    Ю.Попов отмечает, что сейчас на рынке остались компании и физические лица, которые могут купить объект коммерческой недвижимости за собственные средства. Исходя из своих возможностей, покупатели выбирают маленькие офисы до 60 кв. метров, или же приобретают площади свыше 500 кв. м. При этом сейчас наблюдается резкое снижение цен во всех сегментах коммерческой недвижимости. В среднем, на 20%, а по некоторым объектам -- даже на 25%. Офисные метры уже подешевели на 20-27%, причем наиболее сильно «упали» объекты класса А. В условиях кризиса более дешевые помещения становятся привлекательными даже для крупных компаний и иностранных представительств. Ю.Попов подчеркивает:

    ?При выборе объекта коммерческой недвижимости многое зависит от того, какую сумму готов вложить инвестор. Если говорить о 100 000 долларах, то лучшим вложением средств будет покупка офисного помещения. Самый простой и дешевый способ сделать это сегодня – долевое строительство. Готовый объект можно сдать в аренду, а после конца рецессии – очень выгодно продать. Если же в вашем распоряжении несколько миллионов долларов, то наилучшим вложением я бы назвал покупку административного здания. Эти «квадраты» будут всегда востребованы и доходны.

     

    Впрочем, значительно дешеветь объекты коммерческой недвижимости не должны – так считают многие. Риэлтеры прогнозируют снижение цен на 5-10%, но не более. По их мнению, ниже этой «планки» собственники просто не станут продавать свои объекты. Продажа ниже себестоимости, конечно, возможна, но лишь в случае резкой нехватки финансовых средств. Большинство девелоперов будут ждать подъема, поэтому можно предположить, что строящиеся объекты будут на некоторое время «заморожены».

     

    Офис «напрокат»

    За последние 5 лет соотношение объектов, предлагаемых на продажу и в аренду, несколько изменилось. Однако по-прежнему аренда занимает значительную долю рынка.

    Все последние годы арендные ставки были достаточно стабильными и зависели лишь от вида арендаторов и местоположения помещений. По данным АН «Твоя столица», в центре Минска арендные ставки могут достигать 100 евро за кв.м. В «торговых коридорах» арендные ставки составляют около 30-80 евро за кв.м. Согласно прогнозам на 2008-2011 годы, ставки вырастут еще на 10-15%. Таким образом, можно говорить о перспективности приобретения коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Однако обращать внимание, пожалуй, следует на относительно недорогие объекты, которые одинаково востребованы при любом состоянии экономики.

     

    Таблица 1. Прогноз роста арендных ставок в Минске

    Тип арендатора

    Арендные ставки евро/кв.м.

    Прогноз на 2008-2011

    Якорные арендаторы

    12-22

    15%

    Средние арендаторы (150-350 кв.м.)

    20-60

    12%

    Маленькие арендаторы (до 150кв.м)

    30-120

    12%

    Торговые коридоры

    30-80

    10%

     

    Выводы

    Аналитики признают, что намечаются тенденции к снижению количества предложений. Однако заметно и существенное сокращение спроса. На рынке остались инвесторы, имеющие собственные средства. Снижаются цены, арендные ставки, что делает ваш потенциальный доход ниже, чем в прошлом году. Но и затраты уменьшились в разы по тем же причинам. Это значит, что сегодня вложения в коммерческую недвижимость можно назвать стратегическими. Через несколько лет доходность таких объектов может возрасти в несколько раз.

     

    Евгений Черный,

    специально для «Дела»

     

    *) – см. «Дело», №11/2008, где эта тема представлена подробнее.

     

    Мнение эксперта:

     

    Игорь Мурашко, генеральный директор ИП «ГиперКомм Девелопмент»:

    ? Наша компанияне первый год работает на рынке коммерческой недвижимости Беларуси и, естественно, внимательно следит за текущей ситуацией на рынке. В настоящее время девелоперы всего мира ощутили на себе влияние мирового финансового кризиса, и их белорусские коллеги, к сожалению, не являются исключением. Но, несмотря на последствия мирового кризиса, работа не останавливается, а вотсутствие развитого фондового рынка, инвестиции в коммерческую недвижимость являются одним из наиболее перспективных инструментов. Наша компания, в частности, сегодня завершает реализацию проекта по строительству бизнес-центра «Порт», продолжает строительство бизнес-центра «Радзивилл-Холл» и занимается проектированием 2-й очереди бизнес-центра «Немига Сити».

    Относительно текущих цен на коммерческую недвижимость на рынке г. Минска следует отметить, что цена всегда складывалась и складывается сейчас под воздействием целого ряда факторов, но в первую очередь на основании соотношения между «финансово обеспеченным» спросом и «реально обеспеченным» предложением.

    Важной особенностью текущего спроса является то, что  инвестора интересуют только объекты с высокой степенью строительной готовности. Конечно, в каждом конкретном случае решение о том, по какой цене продавать недвижимость, будет не в последнюю очередь зависеть от финансового положения самого застройщика, от наличия у него других реализуемых проектов и возможности использования собственных либо привлеченных «длинных» денег. Возможно те компании, у которых сложилось отрицательное соотношение собственных средств к заемным, для скорейшего погашения кредитов станут реализовывать свои объекты по сниженным ценам, но ждать серьезного спада на всем рынке коммерческой недвижимости мы не склонны. Наш анализ ситуации в начале 2009 года это подтверждает.

     

    Вадим Тачкин, помощник директора риэлтерской компании «ViVaInvest»:

    ? Национальный рынок коммерческой недвижимости интересен, в первую очередь, уже работающим национальным операторам, демонстрирующим здоровые амбиции по выходу в регионы. Во-вторых, он привлекателен для восточных инвесторов. Например, российская компания «Виктория» владеет в Минске 15 универсамами и двумя магазинами у дома «Закрома» площадью 500 кв. м. Совладельцем гипермаркета «Простор» (50% акций) является компания «Седьмой континент». Активный интерес к недвижимости в Беларуси проявляют и арабские страны – Ливан, ОАЭ, Иран и др.

    Отношение к нам европейских инвесторов можно назвать: «и хочется, и колется». Они всерьез интересуются нашим рынком, так как в Европе предложение объектов коммерческой недвижимости выше спроса на них, что не позволяет извлекать высокие прибыли. Но, несмотря на высокую доходность недвижимости в Беларуси исравнительно короткие сроки окупаемости проектов, этих инвесторов сдерживают разные факторы. Прежде всего, невозможность реального оформления частной собственности юридического лица на земельный участок, сложная схема получения разрешительной документации на пользование или аренду земли под застройку, невозможность застраховать существующие риски. Отпугивают европейцев также наше регулируемое ценообразование в строительной отрасли и трудности с адаптацией европейских технологий в строительстве при реализации проектов в Беларуси.

     

    Деловые и бизнес новости
    • Светлана, гость

      29 Июн 02:30

      Не понятно какого числа напечатана статья

    Добавить комментарий

    Календарь бизнес событий
    • выставки
    • презентации

    © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

    Все права защищены.

    При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

    ISSN DELO (online) 1608-1404

    220004, Минск, пр. Победителей, 11

    email: delo@delo.by