DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 18 Фев 2009 0:00

    Кризисные метры. Что есть – что будет

    Для всех очевидно, что в структуре спроса и предложения на отечественном рынке жилой недвижимости – большие перемены. Наши эксперты полагают, что сейчас благоприятное время для покупок качественного жилья, так как владельцы и застройщики готовы идти на существенные уступки. С другой стороны, цены на небольшие квартиры плохого качества (хрущевки, брежневки) будут падать еще как минимум полгода.

     

    Что есть?

    Финал 2008 года прошел для участников рынка недвижимости под знаком «минус». Более наглядно ситуацию можно представить, благодаря графикам из «Обзора рынка жилой недвижимости за 2008 год», который готовит Информационный центр долевого строительства (ИЦДС) ОДО «ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт». Согласно этим данным, емкость вторичного рынка жилой недвижимости в 2008 году составила более 500 тыс. квадратных метров, или $1 млрд. в стоимостном выражении. На графике 1 мы видим снижение показателей в четвертом квартале.

     

    Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке с декабря 2007 по декабрь 2008 года снизилась на 4,5%.В последний месяц2008 года она составляла $1926/кв. м. Динамика средневзвешенной цены предложения представлена на рис. 2:

     

     

    Индекс покупательской активности (количество обращений клиентов, ИПА) в декабре достиг минимального в 2008 году значения. Динамика ИПА по 1-, 2-, 3- и многокомнатным квартирам и темпа прироста средневзвешенной цены представлены на рис. 3:

     

     

     

    Одной из основных причин резкого падения спроса можно назвать кредитную политику банков. Некоторые из них существенно ужесточили требования к заемщикам и выставили «неподъемные» проценты, другие и вовсе отказались от этой услуги. Между тем, согласно результатам исследования, проведенного в декабре 2008 года рейтинговым агентством «Седьмой сантиметр», примерно 65% опрошенных граждан Беларуси планировали использовать кредит при покупке жилья.

    Несомненно, сыграл свою роль и психологический фактор. Тревожные ожидания и неопределенность перспектив заставили потенциальных покупателей не спешить с дорогостоящими покупками. Наконец, сказались и рождественские каникулы – период традиционно низкого спроса даже в самые благоприятные годы. В результате за декабрь-январь покупательская активность на рынке снизилась втрое.

    В настоящее время объем предложения на вторичном рынке составляет около 5 тысяч квартир. Следует отметить, что многие продавцы готовы торговаться и уступать при наличии платежеспособного покупателя. По данным ИЦДС ОДО «ТВОЯ СТОЛИЦАконсалт», в настоящее время средняя цена заключенных сделок купли-продажи на вторичном рынке ниже цены предложения на 10-12%.

    На первичном рынке некоторые застройщики готовы «заморозить» цены на свои объекты в белорусских рублях, другим выгоднее ориентироваться на стоимость в долларовом эквиваленте. Рассказывает руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович:

    -- Риэлтерская компания «Твоя столица» является уполномоченным партнером по реализации проекта «Зеленый Бор». Застройщик зафиксировал цену в белорусских рублях, и на сегодня она составляет чуть более 3 млн. за метр. Это облегчает покупателям процедуру получения кредита в белорусских рублях. К тому же, избавляет их от тревожных ожиданий в отношении дальнейшего повышения курса иностранной валюты. Думаю, что и другие застройщики вскоре последуют по этому пути. Впрочем, это вряд ли актуально для компаний, которые брали под строительство кредиты в валюте.

     

    Что будет?

    Владимир Давидович полагает, что в первом полугодии новостройки будут дешеветь быстрее, чем вторичное жилье. Некоторым застройщикам нужно возвращать кредиты, поэтому сейчас они готовы продавать с минимальной прибылью, лишь бы довести проект до конца и не потерять репутацию. Впрочем, к лету ситуация может стабилизироваться, и скидки закончатся. Вероятно, многие застройщики временно «заморозят» некоторые проекты. В результате, на фоне общего падения спроса, снизится и объем предложения нового жилья. А значит, на рынке установится равновесная (справедливая) цена, которая уже не будет ползти ни вверх, ни вниз.

    -- Сделки на вторичном рынке обычно представляют собой цепочки: кто-то продает и тут же покупает что-то взамен, -- комментирует В. Давидович. – «Чистых» продаж почти нет. Это значит, что сильно снижать цены продавцы вряд ли станут, но все же со временем будут вынуждены пойти на некоторые уступки. В целом по рынку мы ожидаем снижения цены, в среднем, примерно на 15% за первые полгода. Если за это время ситуация с финансовой системой страны не стабилизируется, возможно, к концу года сползание рынка «вторички» продолжится. И чем ниже качество квартиры, тем сильнее будет падение. Если же кредиты начнут выдаваться, а девальвация рубля остановится, можно предполагать, что цены к лету замрут.

    Помощник директора риэлтерской компании ViVa Invest Вадим Тачкин согласен, что цены на вторичном рынке по указанным причинам будут снижаться. А вот на первичном рынке ситуация не столь однозначная: часть застройщиков, возможно, начнет распродавать квартиры со скидками. Остальные же, наоборот, могут даже повысить свои цены в белорусских рублях.

    -- Существуют законодательно установленные механизмы, которые допускают повышение рублевой цены, например, при изменении индекса строительно-монтажных работ, стоимости стройматериалов, -- поясняет эксперт. – При производстве стройматериалов используются энергоносители, которые мы покупаем за валюту. Таким образом, рост доллара на 20% может вызвать и рост рублевых цен на жилье, которые постепенно будут подгоняться под их долларовый эквивалент. Вероятно, можно прогнозировать и некоторый рост зарплат, чтобы избежать социальной напряженности в обществе. Это тоже повлияет на рост стоимости жилья. Впрочем, возможно, застройщики пойдут на некоторое снижение собственной прибыли ради того, чтобы привлечь клиентов и продолжить строительство. И тогда рублевые цены подрастут не на 20%, а несколько меньше.

    По мнению многих аналитиков, ожидания дольщиков, которые полагают, что рынок обвалится, и квартиры начнут продавать по $500-700 за метр, напрасны. Застройщики никогда не будут торговать себе в убыток. Скорее, они законсервируют стройку или найдут иные источники финансирования (частные инвестиции, кредиты, помощь государства или что-то еще). И тогда потенциальные дольщики, которые сейчас откладывают свое вступление в строительство, могут вообще оказаться «за бортом». То есть, это уже будет не долевое строительство, а  строительство жилья на продажу с максимальной прибылью для застройщика.

     -- Сегодня большие скидки предлагают только компании, находящиеся на грани банкротства, -- объясняет Вадим Тачкин. – Но заключение с ними договоров опасно, в первую очередь, для самих дольщиков. Застройщик будет вынужден применять более дешевые стройматериалы, нанимать неквалифицированных рабочих, либо окажется просто не в состоянии завершить стройку. Представьте, что вы входите в строительство по цене $1000 за метр, хотя это ниже себестоимости. В какой-то момент стройки деньги просто закончатся, а дом завершен не будет. И тогда всех попросят… доплатить. Хорошо, если будет, чем доплачивать, и все внесут деньги. А если нет? В таком случае даже жалобы прокурору не помогут. Я бы всем сейчас порекомендовал перед заключением договора поехать на стройку и лично посмотреть: ведутся ли там строительные работы, сколько там работников, строительной техники. Если там «шатаются» всего 2-3 человека и никакого оборудования, надо спросить себя: почему? И почему вам предлагают квартиру в этом доме очень дешево? Компании, которые не в состоянии законсервировать стройку, распродают все от безысходности.

    Другие эксперты также предсказывают нам падение на всех «фронтах». По мнению экономиста Сергея Чалых, цены на вторичном рынке могут снизиться до конца года до $900-1000 за метр. Определить реальную стоимость квартиры можно по соотношению ее цены к стоимости аренды. Иными словами, за сколько лет окупится квартира, которую вы купили для сдачи в аренду? Этот показатель при нормальном состоянии рынка должен составлять максимум 10-15 лет. Если же соотношение достигает 30 лет, очевидно, что рынок перегрет. Это происходит в случае, когда много людей покупают не в инвестиционных целях, а в спекулятивных, с расчетом продать квартиру вскоре после покупки по более высокой цене. Либо приобретают квартиру на стадии фундамента по договору долевого строительства и перепродают после сдачи дома в эксплуатацию. Доля таких спекулятивных покупок была особенно высока в период с ноября 2006 по весну 2007 года, когда цены буквально «взлетели» от $1100 до $2000 за квадратный метр. Это совпало также и с новыми возможностями по жилищному кредитованию. В результате, цены на аренду росли довольно медленно и примерно в соответствии с покупательской способностью населения, а вот стоимость покупки квартиры возросла непропорционально быстро. Рынок оказался перегрет. История показывает, что после такого резкого взлета следует резкое падение, причем до уровня более низкого, чем точка начального роста. Иными словами, если цены на жилье стали расти от отметки в $1100 за кв. м, то после полного падения мы можем получить цену в $900-1000.

    -- Существует распространенный миф о том, что недвижимость – это консервативное и надежное вложение, -- поясняет финансовый аналитик Сергей Чалых. – Но давайте представим человека, который купил до кризиса инвестиционную квартиру либо приобрел ее на стадии фундамента по договору долевого строительства с целью перепродажи после сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас он хочет ее продать с выгодой или хотя бы без убытка, поэтому некоторое время выжидает и не снижает цену. Но что такое стоячая цена? С экономической точки зрения при длительном сроке экспозиции реальная стоимость квартиры все-таки уменьшается, так как владелец должен оплачивать кредит и квартплату. В какой-то момент эти платежи становятся прямыми убытками, у человека «сдают нервы», и он начинает продавать. Как только начинается снижение цены, спрос снова уменьшается: покупатели ждут еще большего падения. И этот процесс становится самоподдерживающимся.

    На финансовых рынках такое невозможно, поскольку там есть возможность заработать на падении. Например, стоимость акций падает. Я беру их взаймы у брокера и продаю на рынке, через месяц покупаю те же акции по более низкой цене и отдаю их брокеру. А разница между начальной ценой акции и конечной – это моя прибыль. То есть, я сначала продал, а потом купил дешевле. На рынке недвижимости можно было бы продать квартиру, скажем, прошлой весной по цене $1800 за метр, а сегодня купить за $1400. И тогда заработок составил бы $400 долларов с каждого метра. Но, к сожалению, рынок не дает возможности совершить такую сделку, не имея начальной квартиры.

    Спекулянты, зарабатывающие на падении, -- это единственные люди, которые не просто могут, но и обязаны покупать в момент снижения цен. На нашем рынке недвижимости таких «медведей» нет. Это делает покупку квартиры зависимой от уровня спроса, а значит, очень рискованной. В этом уже убедились те белорусы, которые покупали квартиру с целью заработка. Сейчас для них речь идет не о прибылях, а о том, чтобы вернуть хотя бы какую-то часть денег. Образно говоря, если раньше покупали квартиры за деньги, то сейчас будут покупать деньги за квартиры. Когда этот процесс остановится? Когда люди будут готовы покупать по той цене, которую предлагает рынок.

    Сейчас застройщики пропагандируют идею о том, что цены на первичном рынке падать не будут, так как ниже себестоимости продавать никто не захочет. Однако им все-таки придется сильно урезать свою прибыль, если они хотят что-то продать. Я уверен, что эти компании еще могут снижать цены, так как реальная себестоимость гораздо ниже той, которую они «рисуют». К тому же, сейчас наблюдается массовый приток белорусских строителей, которые выезжали работать за границу, но теперь из-за кризиса возвращаются на родину. Очевидно, что предложение рабочей силы станет высоким, а значит, можно ожидать снижения заработных плат. Это еще больше снизит стоимость строительства.

    Вывод таков: если кто-то хочет инвестировать средства в недвижимость, ему стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость. Небольшие по размеру и недорогие офисы всегда востребованы, так как их пока недостаточно. Что касается жилья, здесь однозначно стоит подождать как минимум до конца года. Скорее всего, цены будут еще снижаться. И после кризиса их рост будет зависеть от темпов роста доходов населения, которые сейчас тоже падают. Вся мировая экономика находится в рецессии, и пока нет предпосылок для ее быстрого восстановления. Поэтому рост цен на жилье, конечно, начнется, однако он будет довольно медленным.

     

    Анна Карпеко,

    специально для «Дела»

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by