• Главная

    Delo.by,

    Комментарии 26 Авг 2013 16:43

    Интервью недели. Владимир Давидович: «Лучшая приманка для инвесторов – работающие краны»

    В 95-м году Владимир Давидович шел в бизнес как в неизвестность. Бессменный руководитель группы компаний «Твоя столица» не скрывает – было страшновато. Если для кадрового офицера «гражданка» сама по себе казалась далеким миром, то что говорить о «гражданке» в эпоху зарождающегося капитализма…Найти себя в новых условиях помог девиз: «Не плачь, не бойся, не проси», упорство, трудолюбие, и хорошие люди рядом. О том, как нецивилизованный рынок жилой недвижимости превратился в рентабельный бизнес, чего ждать  после чемпионата мира по хоккею и почему деньги – не самое главное,  Delo.by рассказал основатель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.                                                              

    Кристина Рыбик, delo.by

    Квартирный вопрос

    Уже больше чем полгода сводки с рынка жилой недвижимости держатся в центре внимания СМИ. Когда ожидать снижения стоимости квадратных метров в Минске?

    Сейчас кривая роста цены продажи (не путать с ценой предложения) уже не так стремительно движется вверх, цены, надеюсь, стабилизируются и до конца года прибавят не более 5%. Еще в начале 2013-го года мы говорили, что квадратный метр вряд ли будет стоить больше $1600. Судя по всему, так и будет. Покупательский спрос все равно ограничен: люди могут оперировать только своими собственными ресурсами, так как  валютное кредитование отсутствует, а рублевое стоит дорого.

    Почему на рынке сложилась ситуация с постоянным ростом цен на недвижимость?

    В конце прошлого – начале текущего года серьезно подорожала стоимость нового строительства. Примерно в это же время снизилась ставки по валютным депозитам – они перестали быть настолько привлекательными, поэтому люди начали вкладывать деньги в недвижимость. Далее сработал психологический фактор: с одной стороны, ходят упорные слухи, что нового строительства будет меньше, с другой – народ продолжает скупать имеющееся на рынке предложение. Пошли разговоры о том, что завтра будет только дороже, поэтому надо покупать  сегодня. Все это повлияло на то, как лихо рынок перескочил отметку в $1500.

    Владимир Иванович, «Твоя столица» присутствует на рынке с 1995 года.  Наверняка, это не первые «взлеты и падения» рынка недвижимости, которые происходят на ваших глазах?

    За все это время было несколько знаковых поворотов. В 1995 году, например, метр стоил  около $300, а рынок был очень ограничен. Продавать квартиру можно было только спустя три года после ее приватизации, приходилось работать при таких диких отголосках советского времени. Однако и спрос по понятным причинам был небольшой, несмотря на «смешные цены». В 1999 году до нас докатилисьпоследствия российского дефолта, поэтому постепенный подъем цен начался с 2000 года. Тенденция была неравномерной, но сохранилась вплоть до 2007 года, когда рынок замер на уровне $1 200 за кв. м.Тогда был осуществлен ряд законодательных инициатив, касающихся рынка долевого строительства, еще было доступно валютное кредитование под 11-12%,  можно было найти  финансирование под покупку или строительство жилья. На фоне этого снова начался рост, и весной 2007 года цены поднялись практически до $2 тыс. На уровне $1850 за кв. м. они продержалась год, летом 2008 года снова начался рост, но мы так и не достигли $2 тыс. –встретились с мировым финансовым кризисом. С осени 2008 по лето 2009 годов произошло плавное падение до $1350 за кв. м.!

    При этом коммерческие застройщики на плохую коньюктуру среагировали очень быстро снижением цен. На вторичном же рынке в это время сложилась очень интересная ситуация: люди,  привыкшие к перманентному удорожанию недвижимости в течение практически 10 лет, никак не хотели приниматьновые условия. Как это– раньше их квартира стоила дороже чем теперь, такого просто не может быть, ведь это же недвижимость!В то время выиграли те, кто слушал советы специалистов - чтобы продавать на падающем рынке, надо опережать падающую кривую, а не догонять ее. Вначале года мы выставляли недвижимость по $1700 за кв. м., потом по $1600, а летом уже по$1350. Это было непростое время – для своих клиентов мы составляли графики поведения цен на рынке недвижимости и совместно вырабатывали тактику поведения, сумели даже формализовать эти процессы и назвать: Технология Мобильных Продаж. Знаю, что многие, кто послушал, благодарны нашим специалистам по сей день.Потом был наш валютный кризис 2011 года и только в конце 2012 года рынок пошел вверх.

    Как относиться к заявлениям властей о том, что новые площади под строительство в Минске не будут выдаваться в прежнем объеме?

    Думаю, что сейчас много лишней паники,  потому что планы развития города все равно должны выполняться. Возможно, останется меньше мелких застройщиков, но будет больше крупных проектов. Даже если и произойдет временное снижение, рынок все равно это отрегулирует.

    Что изменится в условиях выдачи участков?

    Самое главное,  что должно получиться у госорганов, –  сделать этот рынок прозрачным. Ведь до теперешнего момента вся прединвестиционная работа – оценка потенциала участков, проработка коммерческой концепции и т. д. – носила достаточно скрытый характер. Не всегда было понятно, кому и каким образом доставались участки, кто и каким образом прорабатывал концепцию и существует ли реальный бизнес-план у проекта? Если мы действительно сможем сделать формат аукционов единственным способом приобретения прав на участки недвижимости, то выиграют, на мой взгляд все. И новые сильные игроки на рынке тоже появятся, и рынок будет жить,  а он – самый лучший регулятор. Если спрос будет, то на выделенных участках начнется строительство, не найдетсясвободных земель – дома появятся за кольцевой, в городах-спутниках, однако подорожает вторичный рынок. Думаю, что в пределах МКАД еще достаточно мест, где можно строить жилье. Конечно, вопрос в дорогах, инфраструктуре, но эти проблемы есть во всех городах, которые активно застраиваются. 

    Коммерческая недвижимость –  в тренде

    Рынок коммерческий недвижимости сейчас тоже на подходе к ажиотажу 2014-го года?

    Сейчас всех подгоняют закончить строительство к 2014 году, возможно, тогда сложится некий переизбыток предложения коммерческих площадей. Понятно, что сейчас в основном работают административные рычаги: всем дают проекты с условием, что в 2014 году они должны быть введены в эксплуатацию. Хотя для инвесторов самый лучший индикатор – работающие краны. Если через год в Минске будет столько же "живых", не законсервированных строек, то это ничуть не хуже, чем  свежевыкрашенный  город. Тяжело прогнозировать, как  будет развиваться рынок - планы-то нам известны, да вот как они будут выполняться…   В гостиничном сегменте ждем скачок активности, потом, естесственно будет некоторое затишье. Думаю, к 2015 году все стабилизируется: сократится ввод, а спрос на коммерческую недвижимость  существуетвсегда. По нашим оценкам, белорусский рынок еще не насыщен ни торговыми, ни административными объектами.

    Строительство торговых площадей сейчас в моде?

    Да, сейчас это самый востребованный сегмент офисной недвижимости. Белорусы восстановились после потрясений 2011 года и готовы тратить больше. На этой волне девелоперы строят торговые центры, где в первую очередь открываются крупные продуктовые сетевые магазины. Появление ТЦ подогревает и предвкушение того, что в Беларусь потекут рекой мировые брэнды, для которых европейский рынок уже освоен и даже начинает сокращаться. Но торгово-развлекательных центров необходимого, европейского уровня у нас все же еще не достаточно.

    Классический вопрос – что будет?

    Часть из этих центров могут со временем оказаться не в очень комфортных условиях. В 2014 году все они откроются, но что потом… вопрос, ведь есть примеры плохо спрогнозированной градостроительной перспективы, – рядом могут стоять два одинаковых объекта. Некоторые девелоперы вообще пытаются продавать  площади, пуская в торговые центры собственников. Честно говоря, здесь есть некоторый скепсис с двухгодичным прогнозом.

    О бизнесе и философии

    Владимир Иванович,  когда компания только начинала работу,  каким был рынок?

    В 1995 году существовал только рынок вторичного жилья – купля-продажа и аренда. Эти сегменты далеко стояли друг от друга, одни агентства занимались арендой,  другие – куплей и продажей. Интернета, как источника актуальной информации о рынке недвижимости не существовало, объявления размещались в газетах и, увы, "на заборах". Кстати, даже в 2000-м году ответ на вопрос «нужен ли веб-сайт» для некоторых компаний был не совсем однозначен. Потребителю было тяжелее соорентироваться в ценах,  рынок был не настолько прозрачен, криминализация ощущалась острее ввиду несовершенства законодательной базы, отсутствия электронных средств учета, неорганизованности и слабости профучастников - агенств недвижимости.

    Как Вы пришли в этот бизнес?

    Так сложились звезды. Могу лишь сказать, что никогда не имел отношения к этому сегменту народного хозяйства в «той» жизни, просто помог случай.

    Получается, что всемуВы учились в процессе?

    Да, совершенно верно, лучший друг теории – практика, тем более в новых для постсоветского пространства видах бизнеса. Кстати, до сих пор наши ВУЗы не успевают за развитием технологий на рынке недвижимости, особенно это заметно в сегменте коммерческой недвижимости. Но мы ищем талантливую молодежь и стараемся дать ей что-то уже в процессе работы.  Учиться, конечно же, приходится постоянно и самому, помогают  бизнес-программы по общему менеджменту, маркетингу и экономике.

    Еще один классический вопрос – ради чего?

    Бизнес – это не умение купить дешевле,  а продать дороже.  Если относиться к бизнесу как к жизненной философии, то понимаешь, что это не просто метод обеспечения себя и своей семьи деньгами, а нечто большее – ответственность за тех людей, которые тебя окружают. Размеры этого круга каждый определяет самостоятельно. Для кого-то – это только семья, для кого-то круг шире, или гораздо шире. Конечно, в самом начале пути задачи ставишь себе самые прозаические – обеспечение материальной независимости и стабильности своей семьи. Потом, если ты развиваешься не только как бизнесмен, но и как личность, задачи не только укрупняются, но и углубляются – а иначе становится неинтересно.  Я уважаю тех, кто умеет самостоятельно принимать решения, нести за них ответственность и ставит перед собой цели, которые исчисляются не только  деньгами.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by