• Главная

    Delo.by,

    Комментарии 14 Янв 2016 8:22

    «На рынке недвижимости сейчас – время покупателей и арендаторов»

    Нестабильная ситуация в экономике существенно повлияла на рынки жилой и коммерческой недвижимости. 

    Владимир Давидович, 
    руководитель группы компаний «Твоя столица»

     

    Вторичный рынок жилой недвижимости начал 2015 год со снижения стоимости квадратного метра, за ним последовали и новостройки. В итоге в обоих сегментах за 10 месяцев текущего года средняя стоимость квадратного метра просела на 19%. При этом, если говорить о первичном рынке, наибольшее падение произошло в классе «Комфорт» – «минус» 25,3%. В новостройки класса «Эконом» и «Стандарт» снижение цен к октябрю составило 17,7% и 18,7% соответственно.

    В классе «Престиж» продавцы жилья в начале года соглашались лишь на минимальные уступки, однако в итоге цены за квадрат здесь «просели» на 18,3%. В среднем цена за квадратный метр в новостройках Минска сейчас установилась на уровне $1374. Средняя цена предложения на вторичном рынке – $ 1497, реально же сделки совершаются на 14,4% ниже – в среднем по $ 1282.

    Благодаря снижению цен год выдался удачным для покупателей жилья, и они воспользовались ситуацией: число сделок на вторичном рынке осталось на уровне аналогичного периода прошлого года. Так, за 10 месяцев этого года их количество составило 9268 против 9224 в 2014-м. На первичном рынке ситуация поддается оценке сложнее из-за ограниченности данных. Однако и здесь мы можем констатировать, что после проседания в начале года, к осени объем заявленного спроса восстановился, а по некоторым объектам – и превзошел его.

    В основном, уровень спроса сохранился за счет недорогих сегментов – «Эконом» и «Стандарт». Покупательская активность в них выросла, и это вполне объяснимо. В отличие от верхних сегментов рынка, здесь крайне редки быстрые покупки «с колес»: как правило, на квартиру средний белорус откладывает годами. А сейчас сложилась ситуация, когда он может себе позволить за те же деньги приобрести жилье больших размеров или более современное, чем еще год назад.

    В большей степени кризисные явления сказались на количестве сделок в сегментах «Комфорт» и «Престиж». Зачастую покупателями такой недвижимости выступают бизнесмены и топ-менеджеры, которые принимают решение о приобретении жилья в зависимости от состояния их бизнеса. А компаний, которые нынешний кризис не затронул, – немного.

    Усиление конкуренции на рынке новостроек заставило многих застройщиков еще сильнее развернуться в сторону потребителя. В числе успешных оказались компании, сумевшие вовремя сориентироваться и адаптировать концепции своих проектов и принципы их реализации к текущим рыночным условиям. Среди основных предпочтений покупателей сегодня – небольшие площади квартир, продуманное благоустройство придомовой территории и мест общего пользования.

    Что касается стратегии реализации, то у многих застройщиков она сегодня включает лояльную к покупателю структуру платежей – например, предоставление рассрочки до 5 лет – и проведение акций и распродаж. Более гибким стало и ценообразование. Компании с большим портфелем объектов и долгосрочными проектами стали усиленно работать над узнаваемостью брендов, увеличив бюджеты на продвижение.

    Возвращаясь ко вторичному рынку жилья отмечу, что переоцененным остается старый жилой фонд. Высокая цена квадратного метра здесь держалась за счет небольших площадей и, соответственно, невысокой итоговой цены таких квартир. Но появление новостроек с мелкой «нарезкой» будет все сильнее давить на «хрущевки» и старые панельные дома. В итоге проседание цен в этом сегменте продолжится и составит до10-15%.

    На рынок коммерческой недвижимости в этом году оказали влияние два мощных фактора – макроэкономическая нестабильность, которая привела к замедлению темпов развития бизнеса, и большое количество объектов, введенных в строй в 2013-2015 годах.

    Снижение ставок аренды офисных площадей с конца 2014 года до конца октября 2015 в классе «А» составило 20%. В итоге «квадрат» в бизнес-центрах «А»-класса сейчас готовы сдавать за €24. Отмечу, что такое снижение мы наблюдали лишь потому, что это крайне узкий сегмент – таких объектов в Минске единицы.  Класс «В» «просел» на 29%, до €14 за квадратный метр, а ставки в классе «С» упали на 40%, достигнув исторического минимума в €10.

    Основной тенденцией на рынке офисов стали миграционные процессы: компании переезжают из аскетичных офисов в более качественные бизнес-центры. Этот тренд сохранится и в ближайшее время: рынок будет развиваться за счет миграций в более высокий класс сильных и успешных компаний. В результате снижения ставок и широкого выбора объектов они могут себе позволить помещения с более комфортными условиями. За счет такой миграции «снизу вверх» объекты класса «А» и качественные объекты «В»-класса смогут поддерживать интерес арендаторов. «С»-класс будет по-прежнему испытывать сильное давление рынка.

    Отмечу, что изобилие площадей повышает уровень требований к бизнес-центрам, сегодня нередки ситуации, когда качественные характеристики бизнес-центра играют для арендаторов большую роль, чем величина ставок. В то же время оригинальных, качественных бизнес-центров в Минске не так много – действующие «Титул», «Омега», Amtel, строящиеся Dana Center, «Красавiк». За такие объекты арендаторы, как правило, готовы платить больше.

    В целом в следующем году на рынке офисной недвижимости мы ожидаем стабилизацию арендных ставок, так как бум их строительства прошел, и объемы вводимых площадей будут сокращаться. Многие девелоперы уже пытаются заморозить цены, чтобы выполнять обязательства перед банками, в том числе зафиксированные в бизнес-планах.

    Не лучшим образом обстоят дела у девелоперов торговых центров. Снижение ставок аренды торговых площадей в сегменте fashion с конца 2014 года до конца октября 2015-го составило 38%. Сейчас рынок на стороне арендатора – собственникам объектов приходится подстраиваться.

    Традиционной для рынка стала и практика предоставления бонусов: от арендных каникул до гибкого графика платежей. Кроме того, девелоперы стали активнее участвовать в жизни торгового центра: совместно с арендаторами проводить распродажи, самостоятельно организовывать тематические праздники. Такой подход позволяет привлечь в торговый центр новых покупателей и тем самым расширить зону охвата.

    Все более распространенным становится отход от фиксированной арендной ставки. Вакантность существующих торговых центров выросла незначительно и в среднем составляет около 10%. Что касается открывающихся ТЦ, то их заполняемость может составлять как 40-60%, так и 90%. Объекты с грамотной концепцией и в нынешние времена находят арендаторов.

    Чего ждать рынку торговой недвижимости в следующем году? В первую очередь стоит отметить, что к открытию готовится ряд крупных ТЦ, таких как Dana Mall, Green City и Galleria Minsk. Продолжат «умирать» торговые центры старого формата, с мелкой «нарезкой» и несколькими собственниками. Конечно, в некоторых из них еще можно провести реконцепцию. На арену выйдут объекты новых форматов, например, power-центры.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      тел: +375 (17) 203-52-09

      факс: +375 (17) 203-09-67

      email: delo@delo.by