Delo.by,

    Комментарии 17 Июл 2014 10:05

    Есть ли жизнь за МКАДом?

    Белорусский рынок загородной недвижимости мало-помалу формируется

    Анна Дейч, «Дело»

    Еще совсем недавно загородные дома ассоциировались исключительно с дачными постройками. Сейчас ситуация медленно, но верно меняется, и большую часть рынка уже занимают коттеджи.

    Однако интерес к «жизни за МКАДом» у белорусов горожан по-прежнему не настолько велик, как в Западной Европе или даже в соседних странах – России и Украине. Тем не менее, Минск постепенно приобретает черты стандартного по мировым меркам мегаполиса, а растущая плотность населения не только создает автомобильные пробки на улицах, но и подогревает цены на рынке городской недвижимости, придавая тем самым ускорение развитию рынка загородного жилья.

    Выбор есть

    Несмотря на то, что сегодня на законодательном уровне закреплено лишь понятие «индивидуальный жилой дом» и нормативные документы не предусматривают более детальной классификации, риэлторы, чтобы дать покупателю общее представление о классе постройки, делят жилье «за МКАДом» на три типа – коттеджи, дачи и таунхаусы. Полноценным сегментом рынка загородной недвижимости являются также и земельные участки.

    Примерно половину рынка сейчас занимают коттеджи. Диапазон их стоимости очень большой – от $150 тыс. до $2 млн., а главной особенностью данного сегмента является то, что предложение намного превышает спрос.

    Фото: Вадим Новиков

    «Причем 80% собственников значительно переоценивают свои объекты, – говорит менеджер отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Татьяна Мигай. – А дорогие объекты продаются очень редко, как правило, они ищут покупателя годами».

    В целом, количество сделок в этом сегменте, исключая небольшие сезонные колебания, в последнее время стабильно держится на одном и том же уровне.

    Из года в год характерной является еще одна тенденция: спрос и предложение на дома в коттеджных поселках остаются относительно небольшими, предпочтение по-прежнему отдается индивидуальным проектам. Причем, как отметил директор компании «Гольф Клуб» Андрей Никоненок, коттеджи во многих поселках продаются медленно.

    «Динамика продаж далека от активной, но она есть. И это уже радует. На рынке аккумулируется отложенный спрос – это связано с тем, что клиенты более охотно рассматривают готовые предложения, в то время как процесс создания инфраструктуры загородного поселка достаточно длительный, и чем масштабнее проект, тем дольше сроки его реализации»,– констатирует он.

    Во многом это связано с тем, что любой поселок, который строится в чистом поле, требует существенных вложений в возведение коммуникаций и сетей. Клиенты готовы платить за комфорт, поэтому так важны централизованные подключения, затраты на которые сегодня достаточно высоки, и при реализации проекта они полностью ложатся на плечи инвесторов. Низкую популярность коттеджных поселков эксперты связывают также и с особенностями белорусского менталитета.

    «Пока еще люди хотят, во-первых, как можно больше выделиться среди остальных, что сказывается на проекте и дизайне дома: он должен быть непохожим на остальные, а в коттеджных поседках дома выглядят приблизительно одинаково. Во-вторых, если уж они переезжают в индивидуальный дом, то хотят жить действительно отдельно, «за высоким забором», –рассуждает Т. Мигай.

    Развитие рынка коттеджных поселков зависит также от динамики развития города – от уровня обеспеченности жильем, от того, какими темпами развивается бизнес-среда.

    Значительную часть на рынке по-прежнему составляют сделки с дачами, особенно «в сезон» до 25%. Разбежка в цене здесь также значительная, поскольку встречаются объекты, которые можно отнести к летним домам чисто юридически, а по своим характеристикам они вполне пригодны для жизни круглый год.

    «Больше всего в этом году продавались дешевые дачи – по цене до $12-15 тыс. При наличии бани и других удобств цена возрастает до $25-30 тыс. Дачи продаются во всех направлениях и при любой удаленности от Минска, важным критерием при этом является цена. Дома для отдыха на берегу реки или водоема обычно более востребованы и продаются преимущественно в июле-августе – это пик сезона продаж таких объектов»,– отмечает директор агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич.

    Продавцов дачных домов подстегивает рост цен на жилую недвижимость в Минске, так как появляется все больше людей, которые хотят купить квартиру, и им нужны «свободные» деньги. Раздувшийся таким образом к лету 2013-го рынок летних домов стал перенасыщен дешевыми – до $10 тыс. – объектами, расположенными в радиусе 50-100 км от Минска. Однако многие покупатели отдали предпочтение именно домам – пусть даже без удобств, но в которых можно жить постоянно.

    Земельные участки – третий по популярности сегмент загородной недвижимости. В общем объеме предложения они занимают порядка 20%. Участки содержат строения разной степени готовности – от тех, где только заложен фундамент, до почти готовых домов, что, конечно, влияет на их цену.

    «Хит этого сезона – земельные наделы с консервацией стоимостью до $20-25 тыс.,– продолжает В. Чернушевич. – Самый продаваемый микрорайон застройки – Колодищи, где цены на участки составляют приблизительно $20 тыс. плюс-минус несколько тысяч, в зависимости от места расположения и наличия коммуникаций».

    Последний по востребованности сегмент загородного рынка с долей до 10% – это многоквартирные жилые дома или таунхаусы. Обычно предложение здесь – полностью типовое. Как следствие – более низкие цены: квадратный метр в таком объекте может обойтись покупателю в $700-800.

    Как правило, таунхаусы делятся на три типа: эконом-класса, бизнес-класса и элитные. При этом классность в основном зависит от площади. По мнению экспертов «Дела», в Беларуси существует недостаток таунхаусов небольшой площади (90-170 кв.м.), в то время как на рынке представлены в основном предложения свыше 200-250 метров. В соседних странах, например в России, большие площади не востребованы, и застройщики уходят в сегмент эконом-класса, который, по мнению экспертов, нужно активнее развивать и белорусскому бизнесу.

    Преимущества и недостатки

    Эксперты не раз отмечали, что рынок загородной недвижимости живет по своим собственным правилам. Главной его особенностью является высокая степень стабильности по сравнению с рынком городской недвижимости. Здесь цена квадратного метра практически не имеет значения, поскольку на итоговую стоимость дома или участка влияет множество других факторов: размеры и обустроенность приусадебной территории, наличие инфраструктуры, а особенно – подъездных дорог, удаленность от МКАДа и пр.

    «Если заявлен большой метраж постройки, это не значит, что она будет дорогой,– отмечает менеджер отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Ирина Жуковская. – Ведь это могут быть, образно говоря, просто четыре стены в чистом поле».

    Отсутствие необходимой инфраструктуры – одна из главных причин медленных темпов развития рынка загородной недвижимости. В первую очередь, это касается некоммерческой индивидуальной застройки. Покупатели недовольны тем, что рядом с некоторыми домами нет мест для отдыха, развлечений или сервиса высокого уровня. Некоторые коттеджи имеют проблемы с водоснабжением и канализацией, поэтому значительная часть предложений годится для летнего отдыха, но не для постоянного проживания. В свою очередь, загородные дома, обустроенные с учетом всех благ цивилизации, сразу же приобретают высокую стоимость, которая зачастую приближается к цене хорошей квартиры в черте города. К тому же, стоит учитывать, что даже на рынке вторичного жилья владельцы усадеб формируют цены на свои дома по следующей схеме: затраты на строительство и ремонт плюс наценка, чтобы заработать.

    Еще одна характерная особенность рынка загородной недвижимости – это сезонность, причем касается это не только дач, но и коттеджей.

    Как уже отмечалось, этот рынок не подвержен глобальным переменам, а если таковые происходят, то связаны они, преимущественно, с изменениями законодательства. Так, например, во времена, когда получить землю в собственность было проблематично, владельцы участков рассматривали их как средство вложение капитала и перепродавали с необходимой для себя наценкой – покупатель находился всегда. Сейчас же можно просто купить участок у государства, поэтому инвестирование на этом рынке стало невыгодным.

    «Конечно, некоторые предприниматели строят дома именно для последующей продажи. Однако заработать на этом могут лишь профессионалы, с хорошей бригадой, современной концепцией и проектом, учитывающим потребности покупателей», – констатирует И. Жуковская.

    Впрочем, сегодня просто продать земельный надел также невозможно: на нем должен быть либо полностью построенный дом, либо законсервированный – недостроенный со степенью готовности минимум 12%. Если же на участке есть только фундамент, (обязательно залитый под утвержденный проект), то его высота должна быть не менее 20 см.

    Исключением являются случаи, когда на продажу выставляется дачный участок. Изменились и сроки введения в эксплуатацию земельного надела. Сейчас, согласно законодательству, необходимо освоить участок в течение трех лет.

    «На практике власти пока достаточно лояльно относятся к небольшим нарушениям этого правила, поскольку сами не всегда обеспечивают загородное жилье надлежащими коммуникациями – подъездными дорогами, электричеством, которые необходимы для прописки человека за городом», – отметила эксперт.

    Эксперты выразили надежду, что в ближайшее время ситуация на рынке начнет меняться, поскольку предложение участков все же ограничено, а их нехватка, в конце концов, повлияет на стоимость.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by