Delo.by,

    Комментарии 6 Апр 2016 14:55

    В крутом пике

    2016 год может стать одним из самых неудачных периодов для рынка жилой недвижимости

     

     

     

    Артем Сахаревич, аналитик портала realt.by.

    Специально для «Дела»

    Все кризисные явления, которые имели место на столичном рынке жилья в 2015 году, плавно перетекли и в 2016-й. Главное из них – нестабильный курс доллара: с начала года белорусский рубль «просел» по отношению к американской национальной валюте на 15%. Кроме того, в начале года ситуацию усугубляет сезонный фактор: на январь всегда приходятся самые маленькие объемы продаж квартир в году.

    Девальвация… равновесия

    Резкий скачок курса – это первая причина для ускорения снижения цен. Начало первого этапа снижения цен эксперты привязывают к 19 декабря 2014 года, когда был введен 30% сбор на покупку валюты и белорусский рубль фактически девальвировался на треть. К началу августа 2015-го ситуация практически нормализовалась, но очередной виток девальвации дал старт осеннему «сезону скидок», который продолжался вплоть до конца прошлого года. Наконец, можно с полной уверенностью говорить о том, что за девальвацией в январе 2016 года последует третья волна активного снижения цен.

    Если рассматривать первый этап этого процесса – с декабря 2014-го по август 2015го, то за каждым снижением цен на квартиры на 1% скрывался рост курса доллара на 2,6%. С августа по декабрь 2015 года цены начали отыгрывать девальвацию еще быстрее: 1% снижения цен соответствовал росту курса на 2,2%.

    Учитывая, что только за январь девальвация рубля составила порядка 15%, а цены на квартиры снизились всего на 1,6%, их дальнейшее снижение – это лишь вопрос времени даже при относительно стабильном курсе доллара.

    Рекордное предложение… без спроса

    По сравнению с декабрем 2015 года количество сделок купли-продажи квартир в январе сократилось на 56,9%. На первый взгляд – это настоящий обвал. Многие СМИ, оперируя этими цифрами, распространили информацию, что недвижимость стремительно теряет спрос.

    Однако если рассмотреть покупательскую активность в январе за последние 10 лет, то окажется, что ничего катастрофического не произошло. В половине случаев квартиры покупали еще хуже, а в январе 2009 года на весь Минск пришлось менее 300 сделок. Учитывая, что данные за январь текущего года еще обновятся, можно сказать, что активность на рынке была соизмерима с началом 2015-го.

    Куда серьезнее обстоят дела с предложением квартир, которое только за январь увеличилось на 6%, обновив исторический максимум. В результате на рынке сложилась беспрецедентная для последних лет ситуация: на 1 проданную квартиру приходится 17 выставленных на продажу.

    Резкое сокращение числа сделок в начале 2016 года было характерно для всех сегментов рынка, однако без сюрпризов не обошлось. Спрос на квартиры в современных домах упал на 65-68%, у хрущевок и брежневок тот же показатель составил лишь 35-47%.  Интересная ситуация возникла и с точки зрения географии спроса. Заводской район Минска, на который в лучшие месяцы приходилось не более 10% сделок, на этот раз «перетянул» на себя 16% всех покупателей.

    Таким образом, в начале 2016 года спрос сместился в сторону самого бюджетного жилья небольшой площади в наименее престижных районах города. Подобная ситуация уже стала нормой для месяцев с нестабильной динамикой курса доллара: в прошлый раз схожую структуру спроса мы наблюдали в сентябре.

    Цены продолжают снижаться

    18 из 19 последних месяцев закончились снижением средней цены реальных сделок. За первый месяц 2016 года она опустилась еще на 2,8%, остановившись у круглой отметки в $1200 за кв. м.

    Ценовой разрыв между предложением квартир и реальными сделками в январе оказался самым существенным за последние 9 месяцев. Во многом это можно объяснить новогодними и рождественскими праздниками, когда далеко не все продавцы редактировали объявления. Судя по февральской динамике цен предложения, сейчас многие «наверстывают упущенное»: темпы снижения уже превысили 1% в неделю! Такой скорости падения рынок не видел с 2009 года.

    Начало года выдалось у соседних с Минском столиц по-разному. В Вильнюсе, Риге и Киеве ощутимых ценовых сдвигов не наблюдалось. В Варшаве долларовые цены опустились довольно значительно – снижение составило 2,4%. Наконец, в который раз «лидером» по снижению цен на жилье становится Москва. Столица Российской Федерации завершила 2015 год с показателем «минус» 33%, а в январе – долларовые цены на квартиры просели там еще на 7%. На данный момент коррекция cмаксимального ценового уровня в Москве превышает 60%. В Минске аналогичный показатель пока равняется лишь 35%.  

    Сохранение спроса = снижению цен

    Рынок «расправился» с ценовым минимумом 2012 года за одним единственным исключением. По-прежнему цены на 1-комнатные квартиры выше минимального уровня 4-летней давности. У 2- и 3-комнатных квартир ситуация обратная: цены на «двушки» опустились ниже предыдущего минимума на 3%, на «трешки» – сразу на 10%.

    С точки зрения обменных сделок, которые составляют большинство на вторичном рынке, ситуация хуже не стала. Величина доплаты при размене с 1-комнатной квартиры на 2-комантную сократилась с $17,5 тысяч в начале кризиса до $12 тысяч (на основе медианных цен). При размене с 1-комнатной на 3-комнатную квартиру доплата с $42,5 тысяч снизилась до $32 тысяч. Учитывая огромное предложение и сильный разброс цен, для переезда может хватить и меньших сумм.

    Но альтернативные сделки невозможны без стартеров в виде 1-комнатных квартир, которые покупаются за «живые» деньги. По мере истощения у населения старых накоплений, крайне важной для поддержания спроса становится скорость снижения цен на 1-комнатные квартиры. Продавцам важно понимать, что высокий спрос в 2015 году проредил ряды потенциальных покупателей жилья, и что для привлечения новых – понадобятся более существенные скидки.

    До сих пор этот процесс работал, как часы. С каждым кварталом 2015 года основная масса сделок с «однушками» опускалась на более низкий ценовой уровень. В Iквартале это был диапазон $50-55 тыс., во IIи IIIкварталах – $45-50 тыс. Наконец, в последнем квартале 2015 года однушки чаще всего покупали по цене от $40 тыс. до $45 тыс.

    По январским данным видно, что новый ориентир для продажи 1-комнатной квартиры в Iквартале 2016 года – это $35-40 тыс. К середине года, если ситуация в экономике не улучшится, он составит $30-35 тыс. С такой динамикой спрос останется эластичным и заметного снижения числа сделок мы не заметим. Если по какой-то причине продавцы займут выжидательную позицию (в первую очередь это касается застройщиков), 2016 год может стать одним из самых неудачных для жилищной отрасли.

    Инвестиционная НЕпривлекательность аренды

    Судя по частоте поисковых запросов в Интернете о съеме квартиры, на январь пришелся один из самых сильных скачков спроса за последние месяцы. С чем это связано? По всей видимости, повторяется ситуация начала 2015 года. Тогда девальвация вынудила многих арендаторов искать новые, более бюджетные варианты, если договориться о снижении цены с собственником старой квартиры не удавалось.

    Проблем с поиском жилья в ту пору не было – уже в феврале спрос вернулся к обычному для этого периода уровню. Что касается арендодателей, то большинство из них были вынуждены фиксировать убытки, так как найти квартирантов по «старым» ценам на фоне падающих доходов было крайне сложно.

    То, что мы видим на рынке сегодня, – очередной конфликт интересов, и учитывая высокий уровень предложения, преимущество по-прежнему на стороне арендаторов. Последние имеют возможность сменить несговорчивого собственника на того, кто более адекватно оценит экономическую ситуацию при согласовании платы за аренду.

    Нет ничего удивительного в том, что арендные ставки оперативно снижаются вслед за скачками курса. Но результаты первого месяца 2016 года было сложно представить даже в самых пессимистичных прогнозах. Судя по всему, ощутимое давление на рынок оказало резкое повышение тарифов на коммунальные платежи. Учитывая «жировки» с новыми цифрами, которые минчане начали получать в феврале, дальнейшее снижение арендных ставок – это лишь вопрос времени.

    На конец января средние ставки аренды квартир в Минске составили: 1-комнатные квартиры – $206 (снижение к декабрю на 9,7%), 2-комнатные квартиры – $270 (-10,9%), 3-комнатные – $376 (-3,9%).

    Январская коррекция – самая сильная с декабря 2014 года. До сих пор ее максимальные месячные темпы достигали 6-8% (начало 2015 года). В ситуации, когда падение арендных ставок больше года обгоняет снижение цен на продажу жилья, в выражении «инвестиционная привлекательность аренды» второе слово становится лишним. В краткосрочной перспективе ежемесячное снижение цен отпугивает покупателей и стимулирует собственников жилья продавать квартиры. А в долгосрочной, когда основной ориентир для инвестора – это доход от арендных платежей, результаты также становятся хуже от месяца к месяцу. 

    В январе 2016 года годовая доходность от сдачи квартир в аренду опустилась до рекордно низкого уровня за последние 6 лет. Сегодня аренде очень сложно превысить даже ту доходность, которую предлагают банки по валютным депозитам, притом что максимальные ставки последних сами претерпели существенную коррекцию в 2015 году.

    Индекс доходности аренды по результатам января составил 5,1%, что соизмеримо с лучшими ставками валютных депозитов. Однако он является валовым, не учитывает издержек арендодателя и возможных периодов простоя, которые сильно влияют на итоговый результат. На фоне удорожания коммунальных платежей все больше «проблемных» квартир, которые не генерируют ожидаемый доход, будет появляться на рынке продажи жилья.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by