Delo.by,

    Комментарии 28 Май 2014 9:43

    Имя как флаг. В «руках» торговли

    Торговых центров в Беларуси с каждым годом становится все больше, а вот разнообразием брэндового наполнения и качеством инфраструктуры они по-прежнему не блещут

    Анна Дейч, «Дело»

    В Минске на тысячу жителей приходится всего лишь около 170 кв. метров торговых площадей. В то время, как в Варшаве этот показатель равен 600 кв. метрам, в Москве – 514, в Праге – 500, Санкт-Петербурге – 428 «квадратам».

    Однако, по прогнозам аналитиков рынка, уже к концу 2014 года Минск достигнет уровня в 200 «квадратов». При таком показателе белорусская столица по концентрации торговых центров практически сравняется с Парижем, Штутгартом и Роттердамом. В то же время Минску пока не удастся преодолеть 4-кратное отставание от Стокгольма, Хельсинки, Таллина, Вильнюса, Риги и Копенгагена: в этих городах на тысячу жителей приходится около 800-1000 кв. метров торговых площадей.

    Но в погоне за количеством, не стоит забывать о качестве наполнения. А по этому критерию белорусские торговые центры пока тоже значительно проигрывают своим западным «собратьям».

    Брэндов не хватает

    В 2013 году в столице было введено в эксплуатацию 7 торговых и торгово-развлекательных центров (ТРЦ), что обеспечило рост предложения почти на 90 тыс. кв. метров.

    При этом наполняемость торговых центров арендаторами в настоящее время составляет порядка 96–98%. До конца 2014 года планируется ввести в строй еще более 280 тыс. кв. метров торговых площадей. И, как считают эксперты, если на белорусский рынок не выйдут новые международные сетевые операторы, то в среднесрочной перспективе возможен переизбыток предложения площадей.

    При ежегодном появлении в Минскеоколо 200 новых магазинов, их наполнение остается однообразным: одни и те же арендаторы расширяют сеть и открывают магазины в новых объектах. Приход популярных европейских брэндов анонсируется чуть ли не каждый год, но постоянно откладывается по разным причинам.

    По словам руководителяассоциации «Белфранчайзинг» Ольги Леонтьевой, перед выдачей франшизы компании оценивают свои возможные риски и экономические перспективы от прихода на новый рынок.

    «Мировые брэнды всегда ищут стратегического партнера. Поэтому открытие магазинов известных марок во многом зависит от появления серьезного инвестора,– говорит О.Леонтьева. – Кроме того, зарубежным фирмам необходима торговая недвижимость соответствующего класса. Еще три годатомуназад подходящих объектов у нас попросту не было. Но сегодня наши зарубежные партнеры сами заявляют о значительном продвижении Беларуси в этом направлении».

    Показательна ситуация с брэндом Zara. О появлении в Минске фирменного магазина этой марки говорится уже 3 года.Но долгожданного открытия до сих пор так и не состоялось. Основная причина – отсутствие подходящего помещения. Для размещения своих торговых операторов мировой брэнд требовал объект общей площадью не менее 35 тыс. кв.метров. Когда такой нашелся, у компании изменилась концепция магазинов: теперь магазин должен быть минимум в два раза больше. Появления соответствующейплощадкиможно ожидатьв новом ТРЦ GreenCity.

    Институт франчайзинга в Беларуси развивается активно, и в ближайшие 2 года возможен выход на рынок сетевых fashion-брэндов, что увеличит спрос на средние и крупные объекты площадью от 300 до 1500 квадратных метров.

    С открытием таких ТРЦ, как «Замок», «Галилео», Arenacity на белорусский рынок уже пришли новые мировые брэнды: Befree, NewLook, NewYorker, TopShop и другие.

    Из интересных торговых объектов, открытие которых запланировано в 2014-2015 годах, можно выделить уже упомянутый GreenCity, а также Galleria Concept, которые по своим заявленным характеристикам смогут привлечь в Беларусь новых иностранных операторов.«Потенциал торговых центров, заполненных белорусскими операторами либо франшизами, давно присутствующими на рынке, практически исчерпал себя», – прокомментировал ситуацию руководитель агентства «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса»Юрий Попов.

    Однако есть и обратная сторона медали. У иностранных операторов жесткие требования не только к техническим характеристикам и инфраструктуре торговых центров, но и к ставкам арендной платы.

    На протяжении всего второго полугодия 2013-го арендные ставки в белорусских торговых центрах росли и к концу года достигли докризисного уровня.

    По итогам марта 2014-го средняя цена аренды на торговые помещения современного формата сформировалась на уровне €33,4 за кв. метр с НДС, что практически на 6% выше уровня февраля.

    А зарубежные операторы готовы приходить лишь на условиях достаточно низких ставок аренды.

    Срочно требуется концепция

    Одной из главных тенденций прошлого года стало прекращение строительства крупных торговых центров с участием дольщиков. Это позволило застройщикам еще на этапе проектировки продумывать все детали будущего ТРЦ.

    «Это нонсенс – строить торговый объект и продавать его по кусочкам, – говорит Ю. Попов. – Он должен управляться из единого центра, обладать определенной концепцией, чтобы быть привлекательным для покупателей».

    Сейчас девелоперы пришли к пониманию, что для ТРЦ необходима разработка оригинальной концепции. Если раньше никто серьезно не задумывался о потоках покупателей, логистике, местах погрузки-разгрузки и прочей инфраструктуре, то сейчас инвесторы уделяют этому все больше внимания и обращаются за консультацией к профессиональным аналитикам рынка – как к местным, так и к западным.

    Создание дополнительной инфраструктуры, безусловно, требует от девелоперовопределенных вложений. Но опыт соседних странпоказывает, что эти средства окупаются. Так называемые объекты-магниты, порой, позволяют вдвое увеличить количество посетителей, заставляют их проводить в комплексе более длительное время и тратить больше денег.

    «Кроме наличия дополнительной инфраструктуры, важна еще и конкуренция в данном сегменте. Например, если в абстрактом ТРЦ есть единственный на весь город многозальный ультрасовременный кинотеатр –сюда пойдут все любители кино. Но если в городе функционирует несколько мультиплексов, то такой же объект в данном центре будет привлекать лишь часть городской аудитории»,раскрывает партнер, директор брокерского подразделения «ColliersInternational» в Беларуси Андрей Алешкин.

    За рубежом в качестве объектов-магнитов сегодня открывают даже аквапарки и теннисные корты. Беларусь в этом направлении пока выглядит скромнее. В качестве дополнительной инфраструктуры центры предлагают разве что детские развлекательные центры. Такие сейчас работают в «Короне» и Expobel. Но недавно открывшиеся комплексы «Замок» и Galileo, следуя западной моде, анонсируют открытие многозальных кинотеатров.

    Дополнительная многофункциональная инфраструктура в ТРЦ на современном этапе – это неотъемлемая часть создания условий по привлечению покупателей. И по мере роста конкуренции на рынке ее значимость будет расти.

    Ближайшие перспективы

    Как уже отмечалось, развитие института франчайзинга, а также появление более современных торговых центров может поспособствовать тому, что в ближайшие 2 года на белорусский рынок выйдут новые сетевые fashion-брэнды, что увеличит спрос на средние и крупные объекты площадью от 300 до 1500 квадратных метров.

    Пока же в Минске традиционно наиболее востребованными являются небольшие павильоны до 100 кв. метров и лишь постепенно увеличивается интерес к объектам площадью в 300-500 «квадратов».

    Еще одной интересной тенденцией становится развитие ТРЦ в регионах. Это касается не только областных центров, но и других достаточно крупных белорусских городов с большой покупательской способностью населения. Однако такие торговые центры, опять же, заполняются в основном белорусскими сетевыми операторами.

    В целом, на начало 2014-го состояние рынка торговой недвижимости можно охарактеризовать как «выжидательное». Со стороны продавцов и арендодателей это ожидание роста спроса, а со стороны покупателейи арендаторов – снижения цен и ставок на фоне увеличения предложения. Однако создание большого количества новых торговых площадей не привело к уменьшению стоимости аренды. Причина, отчасти, кроется в указе Президента №150, который отменил административное регулирование цен на объекты в частных центрах. По прогнозам экспертов, снижения цен и ставок в 2014 году ожидать тоже не стоит. Но темпы их роста снизятся, так как ценовой уровень уже достаточно высок.

    «Количество новых анонсированных проектов, особенно крупных, будет постепенно сокращаться, поскольку уже нет вакантных инвестиционных площадок, вступит в силу антимонопольное положение о доле присутствия сетей на рынке. Поэтому будущее за регионами Беларуси», – резюмирует А. Алешкин.

    В связи с появлением большого числа новыхТРЦ, а также постепенным наполнением рынка и ростом конкуренции, можно прогнозировать некоторое снижение доходности новых проектов в этом сегменте и, как следствие, рост сроков их окупаемости.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by