Delo.by,

    Комментарии 28 Окт 2014 17:12

    Скорее жив, чем мертв

    Рынок загородной недвижимости находится в состоянии стагнации. На дома, выставленные на продажу, покупатели не находятся годами, продавцы при этом «держат» цены

     

    Елена Шахлевич, «Дело»

    Такая парадоксальная ситуация наблюдается уже не первый год - количество предложений растет, спрос падает, а цена, вопреки всем экономическим законам, остается неизменной. Как отмечают наши эксперты, в этом проявляется менталитет белорусов, считающих выжидание лучшей практикой. «Продавцы считают, что их недвижимость с годами растет в цене, на самом деле она морально устаревает и покупателя на нее найти все сложнее», - отмечает Татьяна Мигай, менеджер по загородной недвижимости АН «Твоя столица».

    Охота за покупателем

    То, что сейчас на рынке загородной недвижимости  властвует покупатель, отмечают все эксперты. На каждого желающего купить дом приходится 5-10 продавцов.

    Такой дисбаланс, по мнению участников рынка, возник по двум причинам.

    Во-первых, из-за отсутствия доступных кредитов, позволяющих покрыть разницу между продажей собственной квартиры и покупкой дома.

    Во-вторых, из-за высокой депозитной ставки в белорусских рублях, которая «отбила» у потенциальных покупателей желание сохранять свободные денежные средства в «метрах».

    Понятно, что дом приобретается не столько с целью инвестиций, сколько для улучшения жилищных условий. Но даже у очень состоятельных покупателей наличные деньги, как правило, вложены в активы, и покупка дома осуществляется путем продажи другой недвижимости. А здесь действует все те же сдерживающие факторы.

    Для того чтобы понять, насколько мало сейчас активных покупателей, достаточно привести данные по количеству совершенных сделок – их по всему рынку загородной недвижимости едва набирается 700 за год, т.е.,  50-60 сделок в месяц. Для сравнения – квартир  каждый месяц продается почти столько же, сколько домов за год.

    Помимо экономических причин, приведших к застою на рынке, существуют и чисто психологические – инертность продавцов, которым «надо продать, но не завтра» и покупателей, которым  тоже «не горит», так как есть крыша над головой.

    Лидер продаж

    Наибольшим спросом теперь пользуются современные дома из блоков или кирпича площадью  до 150 кв.м., с продуманной планировкой, актуальным проектом и, как правило, не старше 3-5 лет. Оптимальная цена за такой дом в коттеджной застройке – от $120 тыс. до $350 тыс. Такой же таунхаус будет стоить на 20-30% дешевле. «Незавершенка» потянет на $100-200 тыс. в зависимости от места, степени готовности и качества используемых материалов. Реконструированный сельский дом с удобствами обойдется в $25-60 тыс. Цена на дачи варьируется в пределах $15-25. 

    Один из последних  трендов – мода на таунхаусы, которые построены в городской черте - Медвежино, Солнечном и Тарасово. Так, по данным АН «Мольнар», если в 2012 году всего по рынку было продано лишь 5 таких объектов, в 2013 –  25, то в 2014 году – уже 81. Получается, что лишь спустя несколько лет после их появления на рынке белорусы, наконец, оценили  достоинства такого жилья – возможность жить в своем доме в непосредственной близости к городу.

    Что касается территориальных предпочтений при покупке дома для постоянного места жительства, то здесь, как и прежде, лидирует 15-километровая зона от кольцевой, на большее расстояние покупатели соглашаются лишь при наличии хорошей инфраструктуры. Необходим хотя бы один продуктовый магазин и общественный транспорт в пределах 1 км. В поселках, удаленных от столицы на 50 км., должны быть школа, детский сад, здравпункт, магазин и администрация.

    Лояльней стали относиться покупатели к еще совсем недавно непрестижному Могилевскому направлению. В агентствах недвижимости это связывают не столько со снижением требований к жилью, сколько с хорошей информированностью о размещении загрязняющих предприятий – юго-восток столицы в этом плане стал далеко не самым худшим вариантом, кроме того, здесь появилось много интересных объектов,  таких как будущие элитные поселки Гринвич и Ноттингем.

    Болевые  точки

    Основная проблема рынка – завышенная  на 30 – 50% цена.  При ее формировании продавцы зачастую ориентируются на информацию по выставленным на рынке объектам, свои вложения и мнение соседа, а не на реально существующий спрос.

    Агентства недвижимости рекомендуют при определении цены учитывать стоимость земельного участка в конкретном месте, актуальность проекта, стоимость затрат на строительство, количество предложений в аналогичной застройке, общую ситуацию на рынке.

    Головная боль риелторов  -  огромное количество неликвидных строений, так называемых стоков, составляющих  основной костяк выставленных на продажу объектов. Такие дома-дворцы с огромной площадью и непродуманной планировкой, построенные еще в 90-х,  даже  по низкой цене современный белорус приобретать не хочет.  Подобная ситуация и с «незавершенкой» - недостроенными и законсервированными на разных этапах строениями, которые по иронии судьбы  находятся в самых престижных и дорогих районах.  Так, в границах ул. Пионерской  насчитывается не менее 30% пустующих домов на разной стадии готовности.

    Еще одна проблема рынка – отсутствие инфраструктуры в спонтанно застроенных коттеджных поселках, из-за которой потенциальные покупатели нередко откладывают покупку. Часто они говорят: «Мы готовы купить этот дом, но не готовы содержать водителя и няню». Много проблем возникает и с медицинским обслуживанием – ради этого большинство покупателей сохраняют минскую регистрацию. Очень часто к поселкам нет хороших подъездных путей, что также не привлекает клиентов.

    С претензией на «Рублевку»

    Как отмечают наши эксперты, в Беларуси рынок элитного жилья пока находится в стадии формирования.

    Элитные районы частной жилой застройки все же есть, правда, находятся они преимущественно в самом Минске - это  ул. Пионерская в Дроздах, ул. Ваньковича и Жасминовая – за Национальной библиотекой, часть Дроздово, Тарасова и Валерьянова. Возможно, белорусская «Рублевка» у нас появится с введением  новых элитных коттеджных поселков, типа Гринвича и Ноттингема, но пока они находятся на стадии застройки, говорить об  этом рано.

    По словам Т. Мигай, элитность определяется месторасположением в экологически чистой лесопарковой зоне с хорошими подъездными путями, немаловажна налаженная система безопасности, а также однородность заселения– богатые хотят жить рядом с богатыми.

    Сама VIP-недвижимость должна быть построена по индивидуальному проекту с отдельностоящими гостевыми, сауной или баней, бассейном с фильтрацией, иметь не менее 300кв.м, качественную евроотделку, функцию «умный дом» и прочие «навороты», недоступные рядовому обывателю.

    Туманные перспективы

    В последние годы был принят ряд законодательных актов по упорядочению рынка загородной недвижимости. Однако все они не могут обеспечить результат, поскольку нет прописанного механизма воздействия на собственника, который не исполняет сроки застройки в случае ее консервации. В связи с этим рынок все больше прирастает новыми, никому ненужными строениями.

    Нашумевший Указ №387, запрещающий  создание садовых товариществ в пригороде Минска, тоже пока реально на рынок не повлиял. Однако в дальнейшем, по мнению экспертов, может принести свои плоды.

    «Указ был создан, чтобы пресечь злоупотребления, связаный с нецелевым использованием дачных участков, а ближайший пригород, который впоследствии «срастется» с городом, застроить коттеджами, оснастить коммуникациями и перевести из разряда садовых товариществ в коттеджную застройку, чем они, по сути, и являются, -  говорит Т. Мигай.- Пока не ясно, что власти вкладывают в понятие «пригородная зона»: если это 5-километровая граница, то это разумно, но, если под запрет попадет территория радиусом 30 км,то рынок дач определенно пострадает.

    В любом случае сейчас оживить рынок можно только радикальными методами.

    «Пока не будет толчка извне – рынок с мертвой точки не сдвинется, - резюмирует Юрий Чураков, руководитель аналитической службы ГК «Мольнар». -У продавцов существует твердая убежденность, что земли под Минском больше не станет, следовательно, дома и участки будут расти в цене. Поэтому без решительных шагов со стороны государства в плане ужесточения законодательства по пустующим участкам рынок будет и дальше находиться в почти летаргическом сне».  

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by