Delo.by,

    Комментарии 16 Окт 2014 11:34

    Европейские риэлторы опасаются нового ценового пузыря

    На европейском рынке недвижимости сложилась любопытная ситуация. В ряде стран Евросоюза (в частности, в Дании, Греции, Ирландии, Голландии, Португалии, Испании и др.) наблюдается резкое падение цен.

    С другой стороны, в Бельгии, Великобритании, Норвегии, Швеции, отчасти в Германии – ситуация прямо противоположная. Здесь за небольшим падением последовал резкий рост, причем с вызывающей тревогу скоростью. Это заставляет опасаться появления на этих рынках очередного ценового «пузыря».

    Самый заметный рост цен на недвижимость сейчас как раз и наблюдается в относительно благополучных странах ЕС, где отмечается прирост миграционных потоков и небольшие ставки по ипотеке.

    Так, в Швеции по отношению к 1996 году цены на рынке недвижимости утроились, а задолженность домохозяйств в среднем достигла рекордных 174% дохода после уплаты налогов! Соотношение цены на недвижимость к аренде в Норвегии достигло 65%, что выше среднего исторического показателя. В Финляндии оно составляет 44%, а в Великобритании – 43%. Еще более тревожная ситуация сложилась в отдельных крупных городах. Например, цены на квартиры в Стокгольме за 2013 год выросли на 11%, а на дома в Лондоне – 19%.

    В Германии ситуация несколько более благополучная. После недавнего кризиса рынок недвижимости здесь очень быстро восстановился. На фоне резкого падения цен на недвижимость в большинстве стран Евросоюза, стоимость недвижимости Германии в 2009 году снизилась на 2-3%, однако уже в 2010-м цены выросли примерно на столько же.

    После пика в сентябре 2013 года, когда годовой рост цен составил 11,2%, темпы роста замедлились. В апреле 2014-го годовой рост составлял уже 1,9%, заметно снизившись по сравнению с тем же показателем в марте (+4,8%), феврале (+5,4%) и январе (+6,1%). По мнению аналитиков рейтингового агентства Standard and Poor’s, причиной послужило ужесточение политики ипотечного кредитования.

    Однако при этом цены на недвижимость в крупнейших городах Германии значительно превышают средние по стране. Традиционно самые высокие цены на недвижимость – в Мюнхене. В первом квартале 2014 года они выросли на 10,56% на квартиры (в среднем – €4025 за кв. м.) и на 6,51% на отдельные дома (€2995 за кв.м.).

    Однако во Франкфурте на этот раз темпы роста цен на квартиры оказались еще выше – рост составил 10,75% (€2368 за кв.м.). В Берлине в первом квартале 2014 года цены на квартиры выросли на 7,24% по сравнению с тем же периодом в 2013 году, достигнув в среднем €2596 за кв.м. Цены на дома за этот период выросли на 3,74%.

    В Западной Германии максимальный рост наблюдался в Дюссельдорфе. Цены на квартиры здесь выросли на 6,56% (до €2201 за кв.м.). В среднем по стране S&P прогнозирует рост цен на недвижимость в 2014 году на 4% и на 3,5% – в 2015 году.

    Еще в июне, опасаясь возникновения ценового пузыря, МВФ призвал европейских политиков бороться с ростом цен на жилье. В мае ЕЦБ составил список стран, где самые высокие ценовые риски на рынке недвижимости, в который вошли Бельгия, Финляндия и Франция. А в июле рейтинговое агентство Moody’s выразило тревогу по поводу признаков нового пузыря на рынке недвижимости Великобритании.

    Однако бороться с ростом цен довольно сложно, тем более что он часто имеет под собой реальные основания – рост миграции или отложенный спрос. Обостряет ситуацию и ограниченное строительство нового жилья в городах Европы, что происходит из-за нехватки свободной земли и бюрократической волокиты. Количество новых завершенных домов в ЕС снизилось на треть за период с 2011 по 2013 гг. Только три страны (Великобритания, Бельгия и Германия) построили в прошлом году больше нового жилья, чем годом ранее.

    Впрочем, появляются новые инструменты, заставляющие банки и заемщиков быть более ответственными и дисциплинированными. Один из них, становящийся все более популярным, – установление жестких границ на размер выдаваемого кредита относительно цены покупки (коэффициент LTV) или дохода домохозяйства (коэффициент по принципу «кредит/доход»).

    Подобные ограничения помогли добиться впечатляющих результатов в Голландии. В 2011 году во время кризиса в еврозоне средний новый ипотечный кредит в Нидерландах составлял 112% к стоимости недвижимости, что делало задолженность голландских домохозяйств одной из самых высоких в Европе. Введение властями жесткого регулирования (LTV было ограничено до 106% в 2012 году и до 100% к 2018-му) помогло снизить цены на рынке за три года в реальном выражении на 20%.

    Еще один путь – борьба с дефицитом жилья. Например, в августе британские власти открыли сайт, где размещена детальная карта государственной земли и различных сооружений (от тюрем до офисных зданий). Чиновники предложили гражданам высказать мнения по более рациональному использованию этих активов. Ожидается, что неэффективно используемая государственная земля будет продана для строительства жилья, а малоиспользуемые офисные здания и магазины переделаны в многоквартирные дома.

    Еще более неожиданное решение нашли в Швеции: с июля домовладельцы получили право строить на своих земельных участках небольшие домики для сдачи в аренду без какого-либо официального разрешения! Ограничение только одно: такой домик не может быть больше 25 кв.м и не должен быть выше 4 м.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by