Delo.by,

    Комментарии 21 Ноя 2013 19:05

    Следующая остановка: пригород?

    В то время как в Европе бизнес-класс уже давно облюбовал пригородные дома, в Беларуси загородная недвижимость пока не пользуется повышенным спросом. Почему?

    Павел Петько, «Дело»

    Отставая от соседних столиц, в первую очередь – Киева и Москвы, медленно и почти незаметно Минск все же приобретает черты стандартного европейского мегаполиса. Растущая плотность населения не только обеспечивает автомобильные пробки на улицах, но и подогревает цены на рынке недвижимости. В то время как в Европе бизнес-класс уже давно облюбовал пригородные дома, усадьбы, поместья или коттеджи, причем не только для летнего отдыха, но и для повседневной жизни, в Беларуси загородная недвижимость пока не пользуется повышенным спросом. Что же мешает развитию этого сегмента рынка в Беларуси?

    Фото: пока пригородные усадьбы в Беларуси чаще используются для отдыха, чем для постоянного проживания.

    От дачи до особняка

    Действительно, доля сделок с загородной недвижимостью, исключая небольшие сезонные колебания, сохраняется примерно на прошлогоднем уровне. Прежним остается и предложение: дома и коттеджи составляют около половины всех предложений, 25% - земельные участки, 16% - дачи и около 10% приходится на квартиры в пригородных поселках.
    Итак, что конкретно сегодня представлено на рынке пригородной жилой недвижимости белорусской столицы и, главное, по каким ценам?

    Во-первых, это индивидуальные строения – дома и коттеджи. В этой группе представлены строения для летнего отдыха – «дачи», стоимость которых составляет примерно $40-45 тыс. в зависимости от удаленности от МКАД. Среди летних домов есть и более дорогие предложения - по $80-100 тыс. Они выступают как альтернатива хорошему загородному дому. Как правило, их покупают люди, чтобы комфортно и с удовольствием проводить свободное время на лоне природы. На столичном рынке недвижимости присутствуют и загородные дома премиум-класса. Цены на многоэтажные особняки в Раубичах, Боровлянах, Тарасово и др. колеблются от $500 тыс. до нескольких миллионов. Как правило, такая недвижимость может искать своего покупателя годами.

    Во-вторых, это набирающие популярность коттеджные поселки. В них дома могут строиться как по типовому, так и по индивидуальному проекту. Соответственно, отличаются и цены. Например, сегодня в продаже есть дома в коттеджных поселках «Гринвич» в 2 кмот МКАД, где стоимость квадратного метра составляет от $1,4 — до  2 тыс.

    И, в-третьих, это многоквартирные жилые дома или таунхаусы. Здесь предложение, как правило, полностью типовое. Как следствие – более низкие цены: квадратный метр здесь может обойтись покупателю в $700-800.

    На первый взгляд ситуация выглядит неплохо – на рынке представлены различные предложения как по типу, так и по цене.  Тогда почему же этот сегмент развивается не так быстро, как в пригородах столиц соседних государств?

    По мнению экспертов «Дела», на это есть несколько причин, главная из которых – отсутствие инфраструктуры. В первую очередь, это касается некоммерческой индивидуальной застройки. Покупатели недовольны тем, что рядом с некоторыми домами нет мест для отдыха, развлечений или сервиса высокого уровня. Некоторые коттеджи элементарно имеют проблемы с водоснабжением и канализацией.

    Поэтому значительная часть предложений годится для летнего отдыха, но не для постоянного проживания. В свою очередь, загородные дома, которые имеют все блага цивилизации, сразу приобретают завышенную стоимость, которая зачастую приближается к цене хорошей квартиры в черте города. Особенно, если учесть, что даже на рынке вторичного жилья владельцы усадеб продают свои дома по следующей схеме – затраты на строительство и ремонт плюс наценка, чтобы заработать. Например, в прошлом году в Новинках продавался четырехэтажный особняк за $1,950 тыс.

    Решить проблему неразвитой инфраструктуры взялись застройщики коттеджных поселков, но пока дело идет медленно. Чаще всего мешает высокая степень бюрократизма в строительном секторе.

    Дмитрий Касай, руководитель компании "СЛАВСТАРТСТРОЙ", которая занимается строительством коттеджного поселка "Лето" под Минском, отмечает:

    «В последнее время все больше людей стремятся переехать за город и предпочитают покупать недвижимость рядом с Минском. Всего наш поселок включает 53 отдельностоящих дома, которые имеют под собой участки от 15 до 25 соток. Поселок закрытого типа полностью обеспечен всей инфраструктурой, а также имеет свой торговый и спортивный центр. На данный момент продано около 50% домов. На мой взгляд, главное, что сегодня мешает развиваться этому рынку - бюрократия. Около года, а иногда и полтора занимает только получение разрешений на строительство. Бывают даже случаи, когда люди ждут их по восемь лет. А по правилам все разрешения должны выдаваться в течение полугода». 

    Фото: таунхаусы в Беларуси пользуются все большей популярностью.

    КВАРТИРА ИЛИ ТАУНХАУС?

    Как правило, таунхаусы делятся  на три типа: эконом-класса, бизнес-класса и элитные таунхаусы. При этом класс в основном зависит от площади. По мнению экспертов «Дела», в Беларуси существует недостаток таунхаусов небольшой площади (90-170 кв.м.), в то время как на рынке представлены в основном предложения выше 200-250 метров. Вот  что говорит об этой проблеме руководитель управления «Новостройцентр» группы компаний «Твоя столица» Наталья Пичуха:

    «Мы проводили исследование московского рынка  и заметили, что там большие площади не востребованы, и застройщики уходят в сторону эконом-класса. В то же время данного предложения у нас нет вообще. И, возможно, это как раз тот сегмент, который белорусскому бизнесу нужно активнее развивать. Ведь, по сути, таунхаус - это довольно популярное направление. С одной стороны, это не индивидуальное домостроение, когда на собственника дома ложатся все расходы и все проблемы по обслуживанию. Здесь все проблемы решаются сообща. Плюс покупатель получает определенную приусадебную площадь во дворе. В Москве стоимость хорошего таунхауса приравнивается к стоимости двухкомнатной квартиры. На рынке всей загородной недвижимости в Москве сделки с таунхаусами составляют от 25 до 50%,  и этот процент постоянно растет. В Беларуси пока рост не такой активный».

    Рассматривая вариант проживания в таунхаусе,  нужно быть готовым к длительным поездкам на работу и обратно. Также существенной проблемой могут стать дорожные пробки. Несколько выше по сравнению с квартирой могут оказаться и коммунальные платежи. Однако в целом качественный таунхаус не только не уступает квартире, но и имеет очевидные плюсы: экологичность, лучшее социальное окружение, собственная прилегающая территория и, пожалуй, самое главное конкурентное преимущество - цена. Если же сравнивать таунхаус с загородным домом такой же площади, то для застройщика он выйдет дешевле на 30%. А если учесть, что в одном таунхаусе может быть около 80 квартир, то это довольно прибыльная сфера деятельности для бизнеса.

    РЕЗЮМИРУЯ

    По мнению экспертов «Дела», в Беларуси и, в частности,  в Минске образовался отложенный спрос на загородную недвижимость. Потенциальными покупателями могут стать как сегодняшние арендаторы городских квартир (ведь цены на квадратный метр за МКАД пока существенно ниже), так и владельцы недвижимости в черте города, которые готовы переехать за город, если там будет хорошая инфраструктура. Скорее всего, этот рынок активизируется при дальнейшем росте стоимости квадратного метра в столице, а также при активности застройщиков в этом сегменте. Поэтому белорусскому бизнесу стоит получше присмотреться к этому направлению, которое уже в ближайшие годы, скорее всего, начнет приносить неплохую прибыль.

    МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

    Денис Кухарчук,

    директор компании «ГринСити»

    Многие жители городов хотят вырваться из города и обосноваться где-нибудь в тихом красивом месте рядом с лесом или озером.  Как правило, это состоявшиеся люди с хорошим достатком, выше среднего возраста, понимающие истинные ценности и предпочитающие городской тесноте и шуму тишину и покой на свежем воздухе. 

    Казалось бы, сама окружающая природа подсказывает,  каким должен быть будущий дом, чтобы он гармонично вписался в ландшафт. Однако многие упорно строят огромные дома, используя едва ли не все доступное обилие искусственных материалов.  Трехэтажная «крепость», большое количество плитки и высокий забор могут разрушить гармонию и концепцию загородной усадьбы. Такой дом практически невозможно грамотно вписать в природный естественный ландшафт. Или, например, часто покупают небольшой участок и строят на нем коттедж, оставляя очень мало пространства между забором и зданием.

    Нужно понимать, что участок и дом должны быть пропорциональны и соразмерны, при этом нужно учитывать еще и ситуацию с территорией вокруг дома.  Такие дома будут выглядеть нелепо среди приземистых деревянных сельских домиков.

    Если огромный дом уже есть, а разобрать его и построить другой возможности нет - предложу несколько советов, которые позволят сгладить эффект большого дома и гармонично вписать его в ландшафт:

    1. Во-первых, нужно высадить группы зеленых насаждений слева и справа от дома по принципу ритмичного или ступенчатого ряда. Самые ближайшие растения к дому – самые высокие. Далее, по мере отдаления от здания, они постепенно становятся ниже. Такой прием позволит визуально сделать дом меньше.

    2. Во-вторых,  за домом обязательно должен быть фон из зелени. В идеале - лес. Если его нет, то нужно искусственно высадить пару рядов деревьев, чтобы в перспективе они создали зеленый фон за вашей усадьбой.

    3. И, в-третьих, на подходе к дому, возможно, придется создать несколько искусственных преград в виде групп достаточно высокой растительности. Причем так, чтобы не оставлять открытое пространство с главного входа. Иначе большой дом будет выглядеть еще более монументально.

    Ноябрьский номер журнала "Дело" в продаже!

    Главная тема - телекоммуникации, связь, IT-технологии. Подробности - в нашей рубрике "Анонсы".

    Приобрести бизнес-журнал «Дело» можно в газетных киосках «Белпочты» и «Белсоюзпечати», сети магазинов ProStore, "Соседи", "Гиппо", гипермаркетах "Корона", «BIGZZ» и др. Также журнал распространяется бесплатно в автосалонах, гостиницах, турагенствах, бизнес-центрах.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by