Delo.by,

    Комментарии 14 Апр 2014 15:24

    Места хватает не всем. Пока

    Минск по-прежнему испытывает дефицит хороших офисных помещений. Но ради экономии арендаторы готовы отказаться от некоторых удобств.

    Олег Ануфриенко,

    специально для «Дела»

    В середине прошлого года белорусские риелторы включили центр Минска в тридцатку самых дорогих офисных кварталов мира. И, нужно сказать, с того времени ситуация не изменилась: ставки аренды по-прежнему достаточно высоки. Например, сегодня, чтобы снять помещение в районах, прилегающих к улицам Кирова, Толстого, Клары Цеткин, Немиги или Янки Купалы, придется заплатить €35-43 за квадратный метр.

    Для сравнения: в деловом центре Вильнюса, Риги, Праги или Брюсселя хороший офис можно найти в два, а то и в три раза дешевле. В Вене с арендаторов просят в среднем по €19 за «квадрат», в Варшаве – €23,5. Правда, есть и те, кто обгоняет Минск по этому показателю. Среди таких городов, в частности, Москва, Лондон, Стокгольм и Париж.

    «По ставкам арендной платы Минск действительно очень дорогой город. Собственники запрашивают по 35-40 за квадратный метр. И это еще без учета НДС и эксплуатационных расходов. Но компании снимают офисы по таким ставкам, потому что нет выбора, – рассказывает партнер, директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин.– Если говорить об адекватности такой стоимости аренды, то здесь, наверное, спрос рождает предложение. В центре существует определенный дефицит площадей, и собственники пользуются этим».

    По мнению Андрея Алешкина, сделать офисную недвижимость в центре Минска более доступной помогло бы появление здесь еще пары крупных объектов самого высокого класса «А» и четырех-пяти комплексов более низкого уровня. Мониторинг агентства недвижимости «Твоя столица» показывает, что средние арендные ставки уже не первый год находятся примерно на одном уровне: колебание составляет плюс-минус $3-5.

    «В январе 2014 года, по сравнению с декабрем 2013-го, средний уровень арендных ставок на офисные помещения современного формата остался практически неизменным – на уровне €24,2 за «квадрат». В частности, офисы класса «А» предлагались для сдачи в аренду по средней ставке €33,9 за метр, класса «В» – за €21,3, класса «С» – по €17,5 за квадратный метр», озвучивает конкретные цифры заместитель руководителя «Твоя столица – недвижимость для бизнеса» Ольга Сенчук.

    Специалисты по недвижимости отмечают, что спрос на офисы в белорусской столице сегодня довольно высокий – вакантных площадей в бизнес-центрах практически нет. Исключение составляют разве что объекты премиум-класса: там нет ажиотажного спроса, поскольку не все компании могут себе позволить снять помещение для работы по сверхвысокому ценнику. Другое дело, что в Минске наиболее востребованы помещения класса «B2». Ради экономии арендаторы готовы отказаться от некоторых удобств. И это особенность белорусской столицы. За границей, где хорошо развит рынок офисной недвижимости, объекты такого рода уже практически не строят. Но поскольку владельцы бизнес-центров ориентированы, скорее, на отечественные компании, то в ближайшее время наибольший прирост площадей ожидается именно в среднем ценовом сегменте. И, среди прочего, этот факт не дает предпосылок для открытия в Минске представительств известных международных корпораций.

    «В Минске пока нет предложений, соответствующих требованиям компаний уровня, скажем, «Макдональдс», «Кока-Кола», «Майкрософт». Говорят, что перечень требований последней к офисам расписан в документе на сто страниц. Строительство объектов по этим  параметрам стоит очень дорого. Инвесторы пока не идут на такой риск»,- говорит о перспективах директор Центра оценки и недвижимости «Эксперт» Дмитрий Кухаревич.

    В то же время руководитель инвестиционной компании «Юнитер» Роман Осипов считает, что первый, кто рискнет построить такое здание, имеет возможность собрать в нем всех требовательных арендаторов, которые не могут найти подходящие площади в готовых объектах.

    Аренда vs долевое строительство

    За прошлый год в Минске было построено около 100 тысяч кв. метров офисной недвижимости. Это всего 40% от заявленного плана в 250 тысяч «квадратов». Самыми крупными объектами, введенными в эксплуатацию, стали бизнес-центр «Волна» на Партизанском проспекте и офис-парк на улице Тимирязева. В этих двух зданиях разместилась почти треть от всех новых площадей востребованного класса «B».Но на свободный рынок аренды они практически не выставили своих предложений, поскольку центры возводились посредством долевого строительства.

    В среднем квадратный метр обошелся дольщикам в $2050 с НДС. При этом в офисах класса «B» эта цифра была на уровне $2237, а в эконом-сегменте – $1821 за «квадрат». Самое дешевое предложение стоило около полутора тысяч долларов. По мнению экспертов группы компаний «Твоя столица», в 2014 году 63% заявленных в плане площадей, а это более 130 тысяч квадратных метров, будет строиться дольщиками. Споры о том, арендовать или строить офис в бизнес-кругах идут уже давно. Окончательное решение компании принимают исходя из многих факторов: это и доходность бизнеса, и размер ставок по кредитам, и текущая ситуация на рынке недвижимости. Поскольку свободных площадей нет, и выбирать, соответственно, не из чего, белорусским компаниям приходится влезать в долевое строительство.

    «На Западе предприниматели больше предпочитают снимать помещения, – рассказывает о тенденциях Дмитрий Кухаревич.– Считается, что нормальный бизнес должен зарабатывать на аренду. А, например, при продаже компании, нередко требуется даже избавиться от непрофильных активов, к которым относят и недвижимость».

    В Беларуси же бизнесмены и предприятия традиционно стремятся иметь недвижимость в собственности. Многие рассматривают ее как своеобразную «подушку безопасности» – запас прочности на будущее. Еще один аргумент в пользу такого варианта: при необходимости всегда можно взять кредит под залог помещения. Эксперты считают, что несколько лет назад, на первом этапе развития рынка офисной недвижимости в нашей стране именно долевое строительство дало толчок развитию данной сферы. Поскольку тогда в республике не было финансово устойчивых и крепких девелоперов, а кредитные ресурсы были очень дорогими.

    «Наверное, не получи тогда развитие долевое строительство, рынок офисов в Беларуси и сегодня был бы еще в самом начале развития, – уверен Андрей Алешкин. – Но ситуация изменилась. Поэтому в целом наша компания вообще выступает против долевого строительства как явления. Еще можно принять проекты, где в числе соинвесторов 2-3 компании. Но когда их десятки, и висят объявления, где компании приглашаются к долевому участию в строительстве офисов от 18 квадратных метров, то это – нонсенс. Это уже прошедший этап даже для нашего рынка».

    Таким образом, если стоит выбор: арендовать или строить себе помещение, то нужно хорошо просчитывать все варианты. По словам Андрея Алешкина, сегодня бизнес в некоторых сегментах развивается довольно стремительно. Бывают случаи, когда за время строительства долевого объекта компании разрастаются и заказанный ранее офис уже не отвечает по площади или параметрам новым требованиям.

    Кризис перепроизводства… офисов

    На 2014 год в Минске заявлен ввод в эксплуатацию около 358 тысяч кв. метров офисных площадей. Однако не исключено, что построят лишь половину объектов, а остальное будет сдано в 2015-м.

    «Но если сроки ввода не будут смещены, ожидается появление довольно интересных объектов. Самое главное, что среди них десятки масштабных проектов, которые реализуются как раз без привлечения дольщиков, – рассказывает о перспективах развития рынка Андрей Алешкин. – Это действительно феноменальный год на рынке офисов, потому что в Минске никогда одновременно не было столько объектов на стартовой линии ввода».

    При этом эксперты сходятся во мнении, что до насыщения рынка офисной недвижимости даже с учетом имеющихся зданий старой постройки Минску еще далеко. Поэтому и ставки аренды еще долгое время будут оставаться высокими. В противопоставление можно привести опыт Киева. Там снять офис премиум-класса можно в среднем по €17 евро за квадратный метр. Эксперты связывают это с так называемым «кризисом перепроизводства». В украинской столице уже и без того достаточно бизнес-центров. Но застройщики продолжают вводить в эксплуатацию все новые объекты, суммарная площадь которых в разы превышает потребляемую.

    «Перенасыщение офисными помещениями толкает собственников практиковать в Киеве нулевые арендные ставки, дабы не допускать простоя офисов и не нести из-за этого дополнительных убытков, – делится наблюдениями Дмитрий Кухаревич. – В украинской столице вакантность уже функционирующих объектов составляет 16%, а в некоторых новых свободными остаются до половины площадей».

    Минску до такого положения дел пока далеко: заявленная вакантность в столичных бизнес-центрах составляет всего 3-5%.

    Офисная недвижимость как удачное вложение денег

    На инвестировании в недвижимость в долгосрочной перспективе можно неплохо заработать. Квадратный метр постоянно растет в цене. Доходность минских офисов сейчас составляет 8-12 % годовых. И это примерно в два раза выше ставок по валютным депозитам. Поэтому недвижимость в Минске можно рассматривать как один из наиболее привлекательных и ликвидных активов. В агентстве недвижимости «Твоя столица» отмечают, что на вторичном рынке современных офисных помещений  в январе этого года средняя цена предложения составляла $2349 за «квадрат».

    «Данный уровень стоимости предложения является максимальным для последних нескольких лет. Но по большей части этот ценовой всплеск основывается лишь на желании собственников получить максимальную прибыль от продажи помещений в начале года, когда рынок еще не определился с объективными тенденциями дальнейшего развития, –отмечает Ольга Сенчук. – Средняя цена офисных помещений, встроенных в жилые, торговые и административные здания, а также отдельно стоящие офисные объекты в январе сформировалась на уровне $1873 за квадратный метр. Разброс цен предложения на такие помещения достаточно велик, что обуславливается как местоположением предлагаемого на продажу помещения, так и годом его постройки, состоянием и площадью».

    Как показывает статистика, минимальные цены характерны для Заводского района, а пиковые – до $4200 за метр – приходятся на район проспекта Независимости, а также на помещения малого и среднего метража в целом.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by