Delo.by,

    Комментарии 31 Окт 2014 15:52

    На столичном рынке жилья – без перемен

    В августе 2014 года Минск оставался единственной столицей региона, где цены на квартиры практически не снижались. В Москве и Киеве жилье дешевеет из-за конфликта на востоке Украины. А ослабление евро опускает цены на жилье в Варшаве и странах Балтии

    Артем Сахаревич, Realt.by.
    Специально для «Дела»

    Год назад рынок жилой недвижимости напоминал бурлящий котел: рост цен долгое время не прекращался, в итоге суммарная прибавка за 2013-й составила 35-40%.

    Причин для повышения было несколько: увеличение реальных доходов населения на фоне относительно низких цен, стремительно дорожающая аренда, подталкивающая молодых людей к строительству или покупке собственного жилья.

    Важным катализатором стала появившаяся возможность взять льготный – под 16% – кредит в банке на покупку жилья. Держались такие низкие процентные ставки, правда, недолго, но заметно изменили ситуацию на рынке жилья.

    Как только стало известно о сворачивании программ по льготному кредитованию, перелом ценовой кривой не заставил себя долго ждать. Ресурсов для роста хватило всего на 3 недели, после чего средняя цена предложения квартир в Минске стала медленно опускаться, что продолжается до сих пор.

    Прогнозы экспертов после прекращения льготного кредитования разделились. Одни – в основном представители застройщиков – полагали, что рост цен продолжится. Основным их козырем являлось то, что городские власти долго отказывались выделять новые площадки под строительство. Другие выдвигали гипотезы, что цены должны резко пойти вниз, и при этом использовали в качестве главного аргумента сворачивание кредитных программ и множество совпадений с 2008 годом, в конце которого цена за «квадрат» обвалилась.

    Однако оба прогноза не сбылись. Рынок просел за год всего на 5% и большую часть времени цены менялись совсем незначительно. Установилось так называемое ценовое плато, которое в первую очередь характеризуется слабыми колебаниями цен и сбалансированным соотношением спроса и предложения.

    КРИЗИС СПРОСА

    Рост цен на готовые квартиры в 2013 году проходил на фоне уменьшения объема их предложения. Часть продавцов намерено не выставляла квартиры на продажу, рассчитывая на то, что те еще подорожают. Высокий спрос привел к настоящему дефициту на рынке, когда в некоторых сегментах попросту отсутствовали подходящие под запросы покупателей варианты. Апогея эти процессы достигли в сегменте бюджетных 1-комнатных квартир малой площади, которые практически отсутствовали в продаже.

    Однако, начиная с августа прошлого года, наблюдались обратные процессы. Количество выставленных на продажу квартир росло с каждым месяцем и к сентябрю 2014-го увеличилось почти в 2 раза, достигнув пятилетнего максимума. Почему так произошло?

    Первыми попытались выйти из игры представители спекулятивного спроса. Прагматичные инвесторы, купившие жилье «на низком старте»  в 2012 году и продавшие в августе-сентябре 2013 года, получили прибыль, сопоставимую с доходами по рублевым депозитам, размещенным в банке на 2 года. Тем же, кто приобрел жилье в середине 2013 года, повезло меньше. В лучшем случае им удалось «выйти в ноль», а особо неуступчивые продают квартиры до сих пор.

    Вторая причина роста объема предложения – высокие ожидания ценового коллапса.

    Предложение на вторичном рынке превысило сегодня психологическую отметку в 7000 квартир. Казалось бы, этот факт, словно гиря, должен тянуть цены квартир вниз. Однако этогоне происходит. И причина отчасти кроется в спросе. За январь-август 2014 года в среднем заключалось 870 сделок купли-продажи квартир в месяц.

    Кредитные деньги, игравшие важную роль в ценообразовании 2013 года, сегодня в нем практически не учавствуют. Тем не менее, средства для покупки жилья у населения еще есть. Последние три месяца спрос на квартиры начал расти, покупатели неожиданно «проигнорировали» сезон отпусков, и в августе мы впервые за год зафиксировали 1000 совершенных сделок на вторичном рынке, что является оченьвысоким показателем.

    Поскольку стартером цепочки сделок практически всегда являются 1-комнатные квартиры, то их роль стала определяющей в поведении рынка. Цены на «однушки» даже немного подросли в августе и первой половине сентября.

    Сегодня продавцов квартир условно можно разделить на две группы. Первые практически не снижают цены и готовы ждать своего покупателя более полугода. Вторые осознают, что конкуренция за покупателя высока, и активнее идут на уступки. Именно за счет последних средние цены медленно ползли вниз весь год.

    Любопытный факт: несмотря на высокие цены на минскую недвижимость, покупатели не ищут самое дешевое жилье. Сегодня люди готовы собрать дополнительные средства, но купить более комфортную недвижимость – выбор позволяет. В результате, именно невостребованные «хрущевки» лидируют по снижению цен с начала года. При этом доля сделок с квартирами в каркасных и кирпичных домах, в «сталинках» и в зоне шаговой доступности к метро, напротив, выросла.

    И ВЕДУЩИЙ СТАЛ ВЕДОМЫМ

    Долгое время городские власти не выделяли застройщикам новых участков для строительства. Это обстоятельство часто упоминалось в СМИ в качестве причины роста цен. Подогревали ситуацию и заявления высокопоставленных чиновников о том, что строить в пределах МКАД больше не будут. Действительно, на рынке сформировалась определенная «яма» в предложении, однако мы ощутим ее не раньше, чем через 1,5-2 года.

    Нынешние реалии, напротив, характеризуются избытком предложения и высокой конкуренцией в отрасли. На фоне массового роста цен и ажиотажного спроса на квартиры многие застройщики активно начинали строительство на уже имеющихся у них площадках. Однако далеко не все успели поймать волну спроса, которая сошла сразу после сворачивания в сентябре 2013 года кредитных программ.

    Короткий период с возможностью взять кредит под льготный процент продлился недолго, но значительно повлиял на сферу недвижимости. По некоторым данным, кредитование в 1,5 раза увеличило число заключаемых договоров долевого строительства. Если в 2013 году первичный рынок был ведущим, а вторичный – ведомым, то сегодня они поменялись ролями.

    Разбежка в ценах на квартиры в новостройках велика. Если исключить местоположение объекта и его технические характеристики, то вариация будет полностью зависеть от срока ввода объекта в эксплуатацию. Готовые объекты продаются по ценам вторичного рынка, вступить в долевое строительство на уровне котлована сегодня можно за $1300-1400 за кв.м.

    В целом застройщики стараются выдерживать дистанцию и не повышать цены, если подобных изменений нет на вторичном рынке. Между двумя индексами цен практически весь год сохраняется одна дистанция: если за квадратный метр на вторичном рынке просят в среднем $1750, то предложения на первичном в среднем на $200 ниже.

    Главное, чем сегодня можно завлечь покупателя – это низкая абсолютная цена. На первичном рынке появились предложения 1-комнатных квартир за $50-55 тысяч долларов, что еще год назад было невозможно представить. Такая привлекательность достигается за счет уменьшения площади квартир, а цена квадратного метра, реализуемого застройщиками, остается все той же. Прослеживается и еще одна тенденция: процветающий в Москве сегмент небольших квартир-студий постепенно приживается и в Минске.

    АРЕНДНАЯ «ЯМА»

    Рынок съемного жилья не остается в стороне от происходящих процессов. В августе 2012-2013 годов в сегменте аренды традиционно наблюдалось оживление. Наплыв студентов приводил к практически полному вымыванию бюджетных вариантов с рынка, за которым следовал рост арендных ставок на 15-20%. В 2014 году сезонный всплеск был куда слабее. Причины – ослабление спроса и переизбыток квартир на рынке.

    Во-первых, чтобы не терять прибыль, на рынок аренды были выведены те объекты, которые не удавалось продать.

    Во-вторых, невысокий приток абитуриентов в столицу, обусловленный демографической ямой, совпал с вводом столичными университетами сразу нескольких общежитий для иногородних студентов. Итогом стал скромный, по меркам августа, рост цен в 5%. За 1-комнатную квартиру просили в среднем $370, за 2-комнатную – $490. Прошлогоднего уровня цен достичь не удалось.

    РЕЗЮМИРУЯ

    На данный момент сложная система столичного рынка недвижимости находится в состоянии эквилибриума. Негативные факторы, такие как отсутствие льготного кредитования и высокое предложение квартир на рынке уравновешиваются сравнительно высокими доходами населения. В результате, общая доступность чистой покупки жилья, несмотря на текущий уровень цен, остается выше, чем в предыдущие годы. Также никуда не исчез миграционный приток населения в столицу – фактор, который всегда играет на повышение цен.

    В ближайшем будущем следует обратить особое внимание на анонсированную государством программу по лизингу жилья. Если Нацбанку удастся предложить населению более доступную альтернативу нынешним кредитам, то есть вероятность выхода на рынок той части покупателей, которая обладает 30-50% суммы, необходимой для покупки или строительства.

    Не стоит забывать, что наступает предвыборный год, а значит, в экономику наверняка придет дополнительное финансирование. Вероятность резкого ухудшения благосостояния населения (как это было в 2009 и 2011 годах) сводится к нулю, следовательно, не стоит ждать и резкого снижения цен на квартиры в столице.

    Полный вариант статьи читайте в печатной версии свежего номера  журнала "Дело", главная тема которого -  "Строительство и недвижимость"

     

    Похожие статьи:

    "Перестройка" в строительстве. Аттестат строительной зрелости

    Европейские риелторы опасаются нового ценового пузыря

     


     

    Артем Сахаревич, Realt.by

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by