Delo.by,

    Комментарии 23 Ноя 2016 17:24

    Штормит перед штилем?

    За 8 месяцев 2016 года в Минске купили больше квартир, чем за весь 2011-ый год. Шесть месяцев подряд количество сделок било 10-летние рекорды и только с наступлением осени ажиотаж начал идти на спад. Какова природа покупательского «запала» и надолго ли его хватит?

     

    Артем САХАРЕВИЧ, Realt.by, специально для «Дела»

    В 2016 году развитие событий на столичном рынке жилья происходит очень стремительно. Первый квартал был особенно сложным – колебания курса напугали потенциальных покупателей и выбили рынок из равновесия. Итог − 10-процентное снижение цен на квартиры всего за три месяца. Но уже начиная с марта, курс только укреплялся, и к середине весны от пессимизма покупателей не осталось и следа.

    Зарплаты и накопления

    Рост нефтяных котировок весной 2016 года укрепил позиции рубля по отношению к доллару. Может прозвучать комично в условиях экономического кризиса, но это привело ко второму по силе месячному росту долларовой зарплаты за последние 10 лет. С февральского уровня в $437 она выросла в марте на 16,5% до $509. Еще быстрее этот показатель рос лишь в конце 2011 года.

    Месячная зарплата составляет лишь 1-2% от необходимой для покупки суммы, но имеет свойство сильно влиять на эмоциональное состояние потенциальных покупателей. Во времена роста зарплаты по отношению к стоимости жилья люди легче расстаются снакопленным, когда это соотношение снижается – стараются повременить с покупкой квартиры. Как правило, когда уровень средней заработной платы достигает 40% от средней цены квадратного метра, покупатели жилья активизируются. Мы не раз наблюдали это в 2014-ом и 2015-ом и нынешний год не стал исключением.

    Уже в апреле количество сделок купли-продажи квартир оказалось одним из самых высоких за всю историю наблюдений. Затем последовали такие же активные май, июнь, июль и август – каждый раз устанавливался 10-летний рекорд по числу сделок для определенного месяца. Лишь сентябрь дал «сбой» – по предварительным данным спрос в первый осенний месяц уступает уровню прошлого года.

    Стабилизация и последовавший за ней небольшой рост долларовых зарплат минчан объясняют повышенный спрос, но чтобы понять природу рекордного числа сделок, следует обратиться к накоплениям. Оценить влияние «вчерашних» доходов на возможность сегодня купить жильё можно, если сравнить сумму среднемесячных зарплат в Минске за последние 5 лет с ценой обычной 1-комнатной квартиры в Минске. Это очень грубый расчет, но он неплохо показывает общую картину. 1-комнатные квартиры выбраны неслучайно − их часто покупают в качестве первого жилья. Поэтому больше всего «живых» денег присутствует именно в этом сегменте.

    Дважды, в 2007-2008 и 2013-2014 годах цены 1-комнатных квартир в 2-4 раза превышали средний 5-летний доход минчан. В остальное время показатели отличались в 1,5-2 раза. Но именно в 2016 году, после снижения цен на квартиры более чем на треть, разница между двумя показателями составила всего 20%. Т.е. за последние 10 лет еще ни разу не было такого момента, когда позволить себе покупку мог столь широкий пласт покупателей.

    В 2015-2016 гг. рынок планомерно «пробивал» уровни в $55 000, $50 000 и $45 000 за 1-комнатную квартиру. Но по мере приближения к отметке в $40 000 за «однушку» спрос активизировался. Такая сумма – это ощутимый бюджет, который есть далеко не у каждой семьи. Но именно на этом уровне цены перестали падать и даже сумели немного вырасти.

    Если $40 000 и даже $30 000 – это всё-таки огромная сумма для среднестатистического минчанина, то $15 000 и $20 000 уже не кажутся такими ужасными. Именно столько в среднем придется доплатить, чтобы обменять сегодня квартиру на аналог с дополнительной комнатой. И это также значительно ниже, чем в прошлые годы, что не могло не сказаться на частоте совершения обменных сделок.

    Уже в мае повышенная активность покупателей привела к росту средней цены сделок, и этот процесс продолжился летом. Это было классическим следствием сокращения предложения на низких ценовых уровнях. Найти себе подходящий вариант становилось всё сложнее, т.к. «неликвида» среди самых бюджетных предложений стало больше. Те, кто не готов был жертвовать качеством, обращали внимание на чуть более дорогие варианты и приобретали их.

    Продавцы чутко реагировали на изменение рыночной ситуации. В первые 4 месяца 2016 года тех, кто повысил цены, можно было пересчитать по пальцам. Доля объявлений с увеличенной ценой не превышала 4% от общего объёма изменивших цену. Учитывая рыночную ситуацию в то время, подобному «оригинальному» поведению продавцов сложно найти логическое объяснение. Возможно, кто-то просто допустил ошибку, либо повысил цены ради шутки.

    Но начиная с мая, доля продавцов, повысивших цену, перестала напоминать статистическую погрешность и начала увеличиваться от месяца к месяцу. В августе уже 15% всех изменений цены в объявлениях были связаны с её повышением.

    Спрос на хрущевки

    Степень покупательского ажиотажа в зависимости от характеристики квартиры могла сильно отличаться. По числу комнат всё было вполне предсказуемо: 1-комнатные квартиры раскупались активнее, чем 2-комнатные, 2-комнатные быстрее 3-комнатных и т.д. Но если добавить сюда разбивку по возрасту и материалу стен, то проявится ряд любопытных особенностей.

    Абсолютный лидер среди всех сегментов, где покупатели наиболее основательно «прошерстили» предложение − это панельные хрущевки и брежневки с одной жилой комнатой. Подобный результат вполне ожидаем, учитывая, что такие квартиры можно было купить за $30 000-$35 000.  Низкая цена привлекала покупателей первого жилья, а также иногородних жителей.

    Также не задерживались на рынке «однушки» в кирпичных хрущевках и в типовых панельных домах советской эпохи, которые пользуются спросом у арендодателей, т.к. дают максимальную доходность на уровне 6-7% годовых. К слову, типовое панельное жилье пользовалось большим спросом, чем хрущевки, если в квартире было более одной жилой комнаты.

    Начиная с 3-комнатных квартир, поток покупателей устремлялся в первую очередь к современному панельному жилью. Многокомнатные объекты редко покупают за полную сумму, такие сделки чаще являются звеньями обменной цепи. В этой связи можно сделать вывод, что те, кто «расширялся» весной и летом, старались переезжать в более новые и просторные квартиры.

    Сталинки и современное непанельное жильё выглядели на фоне остальных явными аутсайдерами. Покупателей отпугивала высокая цена, а в случае с современными каркасно-блочными и монолитными домами сказались огромные объемы ввода объектов в 2013-2015 гг. В условиях высокой конкуренции повышенным спросом пользуются квартиры далеко не в каждом доме.

    Если говорить о географических различиях, то их отчасти можно объяснить особенностями районов. У одних в структуре жилого фонда преобладают более ликвидные объекты, у других таких квартир меньше. Негативно на активность покупателей сказывается и рост цен по мере приближения к центру. Спрос на квартиры в районе Немиги никогда не достигнет уровня Каменной Горки. Тем не менее, на карте Минска нашлось много интересного, что выходило за рамки привычных стереотипов.

    Так, среди спальных районов вблизи МКАД не было никакого ажиотажа в Лошице, Курасовщине, Брилевичах, Уручье. Вполне заурядная ситуация сложилась в Зеленом Луге, Каменной Горке, Чижовке, Шабанах, Сухарево. Повышенный спрос на квартиры там не привел к образованию ощутимого дефицита предложения.

    Чего ждать от осени?

    С точки зрения выбора, сложившуюся на данный момент ситуацию можно назвать застойной. Летом ощутимо замедлился приток новых объектов на рынок. На фоне высокого спроса это «аукнулось» не только сокращением предложения, но и тем, что оно стало медленнее обновляться. Среди выставленных на продажу квартир многие продаются не первый месяц, давно знакомы потенциальным покупателям и, судя по всему, последним неинтересны.

    Граница между наиболее привлекательными по соотношению цена/качество объектами и остальной частью рынка становится более размытой. В первом случае интерес покупателей к каждому конкретному объекту растёт, стимулируя продавцов задуматься о повышении цены. У остальных объектов рост покупательской активности также ощущается, т.к. выбор в первой группе стал скудным. Скидки на не самые ликвидные объекты делают реже и их размер уже не столь велик, как ещё несколько месяцев назад.  

    Сказать однозначно, как долго ещё будут покупать квартиры «сверх нормы», сложно. Если экстраполировать по темпам июля и августа, возврат к обычному числу сделок произойдёт только к концу года. Но не исключено, что дело пойдёт быстрее, т.к. даст о себе знать сезонный фактор.

    Всплеск покупательского интереса к старым 5-этажкам в конце лета даёт повод полагать, что покупали их те, кто не имеет большой суммы и не так давно мониторит рынок, т.к. качество предложения в этом сегменте ухудшилось значительно. Под описание подходят семьи из регионов, чьи дети только поступили в столичные вузы или, напротив, окончили их и решили остаться в Минске. Осенью активность этой группы снизится.

    Часть продавцов, которые отложили продажу квартиры на период отпусков, осенью вернулись на рынок. Можно было предположить, что воодушевленные бурной активностью покупателей и ростом средней цены сделок, они постараются выставить цены в своих объявлениях «с запасом». Это, в свою очередь, приведёт к дальнейшему росту среднего уровня цен предложения.

    Сентябрь показал, что пока такое предположение применимо только к «однушкам». Владельцы более просторных квартир в основной массе осторожничают и выставляют цены в объявлениях немного ниже рынка.

    По опыту двух последних лет к концу года следует ждать общее нагнетание негатива. Плохие новости, которые продавцы квартир «пропустили бы мимо ушей» летом, поздней осенью и в декабре будут казаться куда более значимыми. В такой ситуации стагнация в ближайшие месяцы выглядит более логичной, нежели дальнейший рост цен.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by