Кристина Рыбик, «Дело»,

    Комментарии 1 Май 2013 0:00

    Больше «звезд» – выше прибыль?

    Рынок гостиничной недвижимости в Минске перестанет расти «вширь» после 2016 года, когда все заявленные проекты введут в эксплуатацию. Только после этого на рынке появится реальная конкуренция

     

    Гостиничный рынок за последние годы заметно активизировался. Отельеры потирают руки в ожидании около 20 тысяч гостей и болельщиков Чемпионата мира по хоккею, которые должны посетить Минск в 2014 году. Начиная, с 2008 года, когда был открыт 4-звездочный отель CrownPlaza, на этом рынке сохранялось относительное затишье, и даже в 2012-м было введено в действие только два новых объекта – гостиница «Гарни» и Апарт-отель. Тем не менее, участники рынка уверены: проблем в сфере гостиничной недвижимости не ожидается: ни до, ни после Чемпионата мира.

     

    Рынок за 3 года?

    Мест в гостиницах Минска уже сейчас не всегда хватает, притом что рост количества постояльцев в отелях Беларуси составляет лишь 3,5% к уровню прошлого года. Средняя загрузка столичных отелей достигла 68%, и в отдельные периоды (например, во время проведения крупных выставок и других массовых мероприятий) в городе сложно разместить всех гостей, когда, тем более что далеко не все из них готовы остановиться в государственной гостинице. К тому же столице уже давно не хватает международных гостиничных брэндов, к которым привыкли зарубежные бизнесмены.

    По словам представителей Мингорисполкома, в ближайшие годы в Минске в полном объеме появится вся необходимая гостиничная инфраструктура. Согласно плану, к концу 2013 года в столице должна действовать 41 гостиница на 8579 мест, а к концу 2016-го – 63 гостиницы на 15,2 тыс. мест. Правда, по словам самих участников рынка, с учетом сложившегося на сегодня туристического потока оптимальное количество гостиниц для Минска –чуть более 40.

    Пока в белорусской столице (включая находящийся за МКАД отель «Робинсон Клуб») работает 30 гостиниц на 3319 номеров, в которых одновременно может разместиться 4400 постояльцев. На «звездность» во всей стране сертифицировано 40 отелей, из которых 5* имеют только две гостиницы, 4* – 2, 3* – 27. Хотя скоро ситуация должна измениться: в 2012 году о намерении работать на белорусском рынке официально заявил ряд международных отельных сетей. Среди них такие известные мировые брэнды, как Hilton, Kempinski, InterContinental.   

    На данный момент в различной стадии реализации и готовности в Беларуси находится 34 гостиничных проекта. Из них лишь 20% имеют финансовую поддержку со стороны государства. По мнению экспертов «Дела», до начала ЧМ-2014 реально реализованы будут не более 12-15 проектов. Хотя, по словам начальника бытового и гостиничного обслуживания населения Мингорисполкома Андрея Новикова, уже до конца текущего года в столице должно быть введено 11 гостиниц. Среди них – второй корпус гостиницы «Виктория», комплекс Национального олимпийского комитета на проспекте Победителей, два отеля в историческом центре – на улицах Замковой и Кирилла и Мефодия. Кроме того, по­явится четыре бюджетные гостиницы: на улицах Нарочанской, Кошевого, Корженевского, Купревича. Замыкает список гостиница «Беларусь», которая сейчас находится на реконструкции.

    «Мы считаем, что из заявленных 11 объектов лишь около половины будет введено в эксплуатацию до конца года», – отмечает специалист отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Анастасия Абражевич.

    «Не все строящиеся отели будут возведены, – считает и директор Colliers international, Belarus Андрей Алёшкин. – Некоторые застройщики получали площадку под инвестпроекты в сфере ритейла, а в «нагрузку» брали еще и отель: начинали что-то делать, но, скорее всего, теперь эти проекты заморозят, так что, скорее всего, реально появится с десяток новых отелей».

    Тем не менее, результат от появления на рынке новых игроков ожидается ощутимый. Естественно, это позитивно скажется на качестве услуг: повысятся требования к уровню обслуживания, частично подкорректируются цены. Сейчас они довольно высоки и даже сопоставимы с Москвой, хотя в сравнении с прошлым годом их стоимость в пересчете на евро практически не изменилась. Так, стандартный номер в 3* белорусском отеле обойдется в €67-86, 4* обойдутся уже в €138-143, а 5* – в €240-270. Максимальная сумма, которая значится в прейскурантах белорусских гостиниц – €1400. Столько стоят сутки в пятизвездочных апартаментах.

    Так что появление международных операторов должно оздоровить рынок. Ведь в отличие от государственного «номерного фонда», где стоимость проживания круглый год держится на одном уровне, международные операторы очень гибки и хорошо приспосабливаются к «низкому» сезону, варьируя цены. Кстати, в преддверии ЧМ-2014 отельерам был предложен проект корпоративного меморандума, цель которого – не повышать цены во время Чемпионата более чем на 10%. Большая часть гостиниц этот меморандум уже подписала.

     

    Первым делом – имидж

    Первыми в Минске будут введены в действие отели высокой ценовой категории – 4-5*. И вообще: большинство заявленных проектов относится именно к этой категории, хотя уже очевидно, что городу не хватает именно 2-3-звездных гостиниц. А немногочисленные хостелы, которые в последнее время активно выходят на рынок, вряд ли потянут повышенную нагрузку.

    «С точки зрения стоимости строительства возведение 3* и 5* объекта одинаково затратно, – отмечает Анастасия Абражевич. – Однако рентабельность 4-5* гостиниц выше, чем 3*. Именно поэтому инвесторы начинают развитие своего бизнеса с более доходных форматов, а по мере увеличения доли рынка развивают сеть объектами более низких категорий».

    У Андрея Алешкина другая точка зрения: «Многие из белорусских девелоперов думают,  что доходность от 4-5* отелей будет больше, но это не так. 3* гостиницы всегда будет больше заполнены. Правда, зачастую для белорусского или российского девелопера доходность проекта не главная составляющая. Многие хотят иметь брэнды «для галочки», только потому, что это престижно. К сожалению, для них на первом месте –  имидж».  

    Как бы там ни было, ожидается, что к 2016 году все заявленные проекты, в том числе и 2-3* гостиницы, будут введены в эксплуатацию. На этом рост рынка «вширь» в Минске прекратится, и начнется развитие «вглубь». По словам экспертов «Дела», после ЧМ-2014 коллапса на рынке не произойдет, поскольку до его перенасыщения заявленных к вводу мощностей явно недостаточно. Стандартная загрузка отелей в 50% сохранится. Особенно, если государство будет способствовать развитию туристической отрасли.

     

    Справка «Дела»

    Беларусь заняла шестое место в мировом рейтинге стран по динамике развития туризма. По этому показателю наша страна в рейтинге Всемирного совета по туризму и путешествиям (WTTC) оказалась рядом с Узбекистаном и Панамой. За прошлый год рынок туруслуг в Беларуси вырос на 11%, однако эксперты WTTC особо подчеркнули, что на столь впечатляющий рост, прежде всего, интерес россиян к белорусским санаториям и игорным заведениям.

    В то же время количество организованных туристов, посетивших Беларусь в 2012 году, оказалось на 18,1% меньше запланированного – около 119 тыс. вместо 145 тыс. Причем 94 тыс. из них приехали из России, 1400 из Украины, а еще 0,5 тыс. из других стран СНГ. Нашу страну посещали туристы из Германии, Италии, Латвии, Литвы, Польши, Великобритании, Турции. В среднем каждый из них проводил в Беларуси четыре дня, что на один день меньше, чем в 2011 году.
     

    Для любителей риска

    Тот рост рынка гостиничной недвижимости, который сейчас наблюдается в Беларуси, удивляет зарубежных экспертов и заслуживает отдельного анализа. Во-первых, себестоимость строительства гостиничных объектов зачастую выходит за рамки разумного. Например, международные операторы всегда диктуют застройщику, где и у кого покупать «наполнение» отеля. Сомнительно, чтобы это были белорусские производители… Во-вторых, окупаемость гостиницы в среднем составляет 15 лет! Поэтому вложения в гостиничный бизнес в Беларуси– далеко не самые доходные, особенно по сравнению с офисными или торговыми объектами. По мнению экспертов «Дела», в Беларуси отель может быть успешным только в двух случаях. Первый: если девелопер заходит в проект, изначально ориентируясь на его будущую продажу специализированному отельному фонду, и делает это не сразу, а через 1-3 года после успешного запуска. И второй – когда отельный бизнес «вытягивает» доходная торговая или офисная часть. Например, гостиница «Kempinski», которая появится в историческом центре Минска, войдет в часть многофункционального комплекса, строительство которого оценивается более чем в €100 млн. (гостиница при этом обойдется в €57 млн.). Кстати, будущий отель Hampton by Hilton также станет частью многофункционального комплекса. Помимо него в состав комплекса войдут: офисный корпус, торговые зоны, рестораны и парковка. Общая площадь составитоколо 13 тыс. кв. м., а объем инвестиций –около $15 млн.

    «Отель не может быть настолько успешным, как этого ожидают девелоперы, – отмечает управляющий директор и партнер Colliers international Андрей Павлышко. –  Получается так: как только застройщик получает площадку под строительство отеля, он сразу объявляет рынку, что здесь будет очень «громкий» бренд, 4- или 5-звездочный. Затем рассчитывается бизнес-модель, согласно которой отель после постройки сразу же продается или полностью сдается в аренду известному брэнду. Не бывает такого! Есть, правда, выход – если девелопер или инвестор сам будет управлять отелем, но окупаемость такого проекта будет невысокой».

     

    Проблема роста

    С увеличением к 2016 году гостиничного фонда практически вдвое «вскроется» еще одна проблема. По официальным данным для обслуживания новых гостиниц потребуется около 660 человек, а дефицит персонала отрасль испытывает уже сейчас. Так, на сайте RABOTA.TUT.BYраздел «Туризм, гостиницы, рестораны» по количеству открытых вакансий занимает 10 место среди 28 профессиональных сфер. По сравнению с январем-апрелем 2012-го, количество вакансий в отрасли выросло на 40%! Правда, отельеры отмечают, что находятся в поисках в основном сотрудников для работы в ресторанах, а не в самих гостиницах. Однако с открытием новых гостиниц эксперты прогнозируют резкий рост дефицита персонала, особенно в обслуживающем секторе. При этом бизнесу нужны рядовые сотрудники, а соискатели стремятся к управленческим должностям: количество резюме в разделе «Управление гостиницами» превышает количество вакансий в 22 раза!

    «Как и во всех сферах, в гостиничном бизнесе отмечается тенденция: чем «проще» должность – тем больше дефицит кадров, – считает Светлана Шапорова, директор HeadHunter Беларусь, проект RABOTA.TUT.BY. – Среди этих сотрудников наблюдается очень высокий уровень текучести. Они отличаются низким уровнем лояльности к работодателю и даже за незначительное повышение зарплаты, либо более выгодное месторасположение, не раздумывая, могут его поменять. HR-менеджерам существующих гостиниц следует быть готовыми к борьбе за сотрудников в ближайшем будущем, к тому, что обслуживающий персонал будут переходить во вновь открывающиеся заведения, надеясь получить  более привлекательные условия труда и стремясь поработать в новых отелях».

     

     

      

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by