Delo.by,

    Комментарии 8 Апр 2015 12:54

    Цены «нащупывают» дно

    После девальвации национальной валюты рынок жилой недвижимости оказался в совершенно новых условиях

    Артем Сахаревич,
    специально для «Дела»

     

    В конце прошлого года глава государства заявил, что так хорошо белорусы еще никогда не жили. Действительно, посчитанный в ноябре 2014-го годовой доход наших соотечественников (сумма средних зарплат за последние 12 месяцев, включая отчетный) в долларовом эквиваленте был максимальным за всю суверенную историю Беларуси: среднестатистическому жителю Минска не хватало лишь немногим более $500 до заветной отметки в $10 тыс.

    Таким образом, возможностей для накопления появилось больше, что привело к повышенному спросу не только в ритейле или сфере услуг, но и в жилищном сегменте рынка. Рост активности покупателей сказался на цене минского «квадрата». И хотя в процентном отношении цены на жилье не менялись так сильно, как годовой доход, их динамика совпадала.

    После девальвации рубля рост годовых доходов населения в долларовом эквиваленте мы увидим еще нескоро. Если равновесный курс останется в пределах 15-15,5 тыс. рублей и массовой индексации зарплаты в ближайшие полгода производиться не будет, то к июлю годовая зарплата в долларовом эквиваленте потеряет примерно 18-19% по сравнению с тем же месяцем 2014 года.

    Это, опять же, окажет влияние на спрос. Снижение доходов населения сократит возможности для накопления, повысит риски вступления в долевое строительство и породит общее нежелание расставаться со сбережениями в такой непростой период.

    Спрос и предложение

    В первый месяц 2015 года покупательская активность была очень слабой. Общее снижение числа зарегистрированных сделок купли-продажи квартир составило без малого 50% по сравнению с декабрем 2014-го. За последние 36 месяцев – это худший показатель.

    В 2014 году спрос на квартиры в каждый конкретный месяц позволял раскупить все имеющееся на рынке предложение за 7-9 месяцев. В январе обвал покупательской активности привел к образованию серьезной диспропорции. С такими темпами продаж, как в январе, все предложения квартир удастся реализовать лишь за 15 месяцев.

    Высокий объем предложения можно сравнить с молотом, который бьет по ценам. Во второй половине 2014 года в роли наковальни выступал оживленный спрос, что не давало ценам просесть. В январе спрос обвалился, вслед за ним последовали и цены реальных сделок: средняя цена снизилась на рекордные 4,3%. Буквально за один месяц был пройден путь, на который у рынка ушел весь 2014 год.

    Снижение цен на квартиры обостряет у потенциальных покупателей желание выжидать. В январе-феврале индекс цен на квартиры в Минске снижался по 0,5% за неделю, а это больше, чем за многие месяцы 2014 года. В такой ситуации покупатели понимают: есть смысл подождать, когда цены на недвижимость «нащупают дно».

    Бьет по спросу и тот факт, что падение арендных ставок в последние месяцы обгоняет снижение цен на продажу жилья. Традиционно рынок аренды быстрее реагирует на изменение реальных доходов населения, чем рынок продажи жилья. Если в ближайшее время уровень арендных ставок достигнет своего дна, а цены, по которым продаются квартиры, продолжат снижаться, то привлекательность аренды в глазах потенциальных инвесторов начнет восстанавливаться.

    Еще один удар по спросу нанесли банки, которые сегодня практически прекратили выдавать жилищные кредиты. После сворачивания в 2013 году программы льготного кредитования, заемными средствами все равно пользовались, когда необходимо было покрыть 10-20% от стоимости квартиры. Для промежуточных участников цепочки сделок эта цифра была еще значительнее.

    Опыт девальвации 2011 года говорит нам о том, что восстановление и переход к росту возможны лишь после того, как начнут расти возможности для накопления. Кривые годовых доходов населения и цен на квартиры в Минске, двигавшиеся почти в унисон последние 4 года, не разойдутся и в ближайшее время.

    Вряд ли мировой финансовый кризис 2008 года ударил по белорусской экономике больнее, чем нынешние проблемы в России и Украине. Тем не менее, в те кризисные времена рынок жилья адаптировался к новым условиям гораздо быстрее. В феврале 2009 года городской индекс цен уже пребывал в состоянии свободного падения с показателями -1,7% за неделю. При этом максимальная коррекция была в марте: снижение цен каждую неделю составляло порядка 2%. Так почему нынешние темпы как минимум в два-три раза ниже?

    Причины и следствия

    Низкий старт при высоких доходах. Ценовой пузырь 2008 года начал лопаться на уровне, близком к $2000 за квадратный метр. Текущее снижение началось при куда меньшей диспропорции между ценой «квадрата» и доходами населения. Неудивительно, что девальвация рубля, выступившая катализатором процесса, сильнее разгоняла падение цен на квартиры именно в 2009 году.

    Свежие воспоминания благополучных лет.Совокупное количество сделок на вторичном рынке в 2013-2014 годах на 25% превышает их число за 2007-2008 годы. Таких данных по первичном рынку нет, однако можно предположить, что там эта цифра еще выше. О чем это свидетельствует? Сегодня по сравнению с кризисом 2009 года среди продавцов жилья гораздо больше:

    ·  купивших квартиры во время роста или на пике цен;

    ·  продавших квартиры во время роста или на пике цен;

    ·  тех, чьи знакомые относятся к первой или второй группе.

    Это во многом объясняет такое сильное сопротивление продавцов снижению цен. Многие из них психологически не готовы выставлять свои объекты ниже той цены, которая считалась нормой последние два года.

    Количество скидок растет, но «старые» цены все еще преобладают. Обострившаяся конкуренция среди продавцов жилья – это сильный понижающий фактор, у которого есть своя обратная сторона. Огромная масса продаваемых квартир сегодня крайне инертна, что сказывается на замедлении темпов снижения цен. Чтобы городской индекс еженедельно опускался на 1%, нужны не только постоянные вливания более дешевых объектов, но и корректировки цен по сотням существующих объявлений. Это уже происходит, но еще не носит массовый характер.

    В качестве резюме

    Кризис 2009 года – это, своего рода, идеальный шторм. После резкого снижения цен уже весной на рынок вернулась былая активность покупателей. Сегодня запоздалая реакция продавцов на новые экономические реалии лишь растягивает временной интервал кризиса. Продолжительное снижение цен может навредить жилищной отрасли больше, чем резкая коррекция. Ведь в таком случае желание повременить с покупкой будет охватывать все большее число покупателей, даже если на рынке появятся объекты по привлекательной для них цене.

    В такой ситуации критически важным для продавцов будет определение реальной стоимости квартиры (в нынешних условиях, а не по уровню 2014 года) и готовность действовать на опережение. Традиционная тактика «поставить подороже и потихоньку снижать» может привести к куда более серьезной потере времени и денег, чем разовая, привлекательная для покупателя скидка.

    Полный вариант статьи читайте в свежем номере журнала "Дело", главная тема которого "Строительство и недвижимость"  

    Материалы автора:

    С оглядкой на Россию

    На столичном рынке жилья – без перемен

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by