Delo.by,

    Комментарии 2 Апр 2015 15:31

    Расставание с иллюзиями. В торговых центрах

    Рынок торговой недвижимости Минска вступил в «эру арендатора». Рекордные объемы вводимых площадей, неопределенная макроэкономическая ситуация и дефицит брэндовых сетей привели к росту конкуренции, снижению заполняемости торговых объектов и падению арендных ставок

    Андрей Асфура, специально для «Дела»

     

    Эффект бумеранга

    Уже несколько лет подряд Минск активно прирастает моллами: ежегодно город получает по 90 тыс. «квадратов» современного торгового пространства. В текущем году, по прогнозамгруппы компаний «Твоя столица», рынок и вовсе может пополниться 207 тыс. кв. м. торговых площадей. И хотя около половины новостроек, как ожидается, возьмут тайм-аут и перенесут сроки открытия, с таким обилием мест для шопинга Минск столкнется впервые. Вместе с тем девелоперы столкнулись с «эффектом бумеранга»: их чрезмерная активность привела к перенасыщению рынка и сильно усложнила задачу заполнения объектов.

    Страх одиночества

    Вакантность в торговых центрах Минска в 2014 году составляла 5-7%, однако в ближайшие полтора года она может существенно возрасти. В условиях, когда предложение только растет, а спрос «топчется на месте», новые объекты рискуют оказаться полупустыми, а действующие – лишиться части арендаторов. Соперничество за клиента разгорается не на шутку.

    Усиление конкуренции между собственниками торговых центров закономерно влечет за собой снижение арендных ставок. Свою лепту внесла и макроэкономическая ситуация в стране, в первую очередь – девальвация рубля и снижение покупательской способности населения. Только в январе, по данным «Твоей столицы», средняя стоимость предложения по аренде помещений в торговых центрах упала в сравнении с декабрьским уровнем на 8% (до €30 за кв. м. с НДС при аренде магазина площадью около 100 «квадратов»).

    На гибкую ценовую политику переходят и «старожилы»: чтобы удержать торговых операторов, девелоперы идут на различные уступки – снижают ставки, предлагают арендные каникулы, вводят режим действия льготной ставки, осуществляют за свой счет отделку помещений.

    Кроме того, если найти арендаторов на торговые помещения еще возможно, то покупателей – весьма проблематично. Ритейлерам стало выгоднее снимать помещения, а непрофильные инвесторы не готовы вкладывать средства в недвижимость. Покупатели, чувствуя веяния рынка, торгуются до последнего. Помещения с завышенными ценами остаются вакантными. Их владельцам рано или поздно приходится опускать цены, так что время играет не в пользу продавцов.

    Застывшие сети

    Дефицит арендаторов испытывают практически все торговые центры. Представленные в стране операторы либо начинают более избирательно подходить к открытию магазинов, либо сворачивают программы по расширению сетей.

    Самыми активными операторами выступают продуктовые ритейлеры, некоторые из которых («Корона», «Евроопт», «Алми», «Гиппо», ProStore и др.) строят собственные торговые центры. Присутствие в объекте популярной сети супер- и гипермаркетов положительно влияет на уровень трафика и, соответственно, интерес со стороны других операторов.

    Высокую активность также проявляют продавцы мебели, детских и спортивных товаров. Кроме того, в Минске продолжают открываться магазины модной одежды и обуви. На них в основном и делают ставку собственники торговых центров.

    В этом году в Минск должна прийти крупная сеть магазинов формата «все по одной цене», которая уже подыскивает помещения площадью от 100 до 300 кв.м. Как считают эксперты, концепция, которая более века тому назад зародилась в США, должна прижиться в Беларуси. На рынке также востребованы помещения под магазины «у дома», а также встроенные помещения небольшой площади.

    До лучших времен

    Интерес инвесторов к проектам в сфере торговой недвижимости начинает угасать. Доходность по ним остается достаточно высокой, однако риски, особенно валютные, резко возросли. Не лучшим образом на девелоперах сказалось и ослабление евро – валюты, в которой традиционно формируются арендные ставки в торговых центрах Беларуси.

    И хотя массовой «консервации» строящихся торговых объектов не произойдет, можно ожидать смещения сроков их открытия для посетителей. Основная причина – высокий уровень вакантности: собственники не решаются открывать полупустые торговые центры.

    Без брэндовых иллюзий

    На рынке усилились «миграции» магазинов – операторы переезжают из менее привлекательных торговых центров в новые объекты. Тем самым ритейлеры пытаются не столько сэкономить на арендной плате, сколько охватить новую для себя аудиторию и повысить число покупателей за счет интереса к объекту в первые месяцы после открытия. Торговые операторы получили возможность широкого выбора торговых площадей, чем, собственно, активно пользуются.

    А вот выход на белорусский рынок международных брэндовых сетей вновь под вопросом. По крайней мере, такие брэнды, как Inditex, New Look и New Yorker, в ближайший год в Беларуси едва ли появятся. Тем не менее, отдельные брэнды в Беларусь все же могут прийти. Правда, не западные, а восточные – из Турции, Китая и стран Персидского залива. Компании могут использовать ситуацию на рынке в свою пользу: за короткое время занять ощутимую долю на рынке, пока другие игроки проявляют нерешительность.

    Нашествие «гигантов»

    Девелоперы развиваются в двух ключевых направлениях – возведение торгово-развлекательных центров, которые сочетают просторную галерею магазинов с зоной развлечений, и открытие исключительно торговых объектов в спальных районах.

    Впервом случае инвестор старается избежать высокого уровня вакантности за счет развлекательных заведений (от кинотеатра до боулинга), во втором – обеспечить себе стабильный трафик благодаря расположению в густонаселенном микрорайоне.

    В Минске начинают появляться многофункциональные комплексы, в которых торговые площади составляют компанию офисам, гостиницам, фитнес-залам и др. Как результат, рынок охватила «гигантомания»: размеры торговых объектов растут, структура усложняется.

    В настоящее время в Минске строят семь крупных торговых центров: Green City, Dana Mall, Galleria Concept, «Магнит Минска», MOMO, «Гулливер» и «Деревня гипермаркетов». Причем первые три объекта, согласно планам застройщиков, должны открыться до конца года.

    Однако «гиганты» больше других могут пострадать от дефицита арендаторов. Спрос на торговые площади таков, что операторами в лучшем случае удастся заполнить один-два крупных молла. Девелоперы пытаются привлечь в свои стены мировые брэнды, да вот только зачастую инициативы остаются на уровне переговоров.

    Без «якорных» операторов заполнить крупные объекты практически невозможно. Казалось бы, собственники объектов готовы сдавать помещения статусным арендаторам по заметно более низким арендным ставкам.

    Битва за трафик

    Арендаторы ждут от собственников торговых центров четкого понимания целевой аудитории и стратегии привлечения трафика. Торговые центры начинают конкурировать не только месторасположением, размерами и арендаторами, но и форматами. Наличие оригинальной идеи позволяет выгодно позиционировать объект.

    Торговым центрам предстоит битва за трафик. Ближайший год испытает девелоперов на прочность. Компании с финансовой подпиткой, современными подходами и интересными объектами смогут расширить свое влияние на рынке, тогда как менее успешные компании будут испытывать серьезные неудобства. Перемены повысят требования к торговым центрам и приблизят рынок к европейскому уровню, но могут дорого стоить тем, кто привык работать «по старинке».

    Полный вариант статьи читайте в свежем номере журнала "Дело", главная тема которого "Строительство и недвижимость"  

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by