Delo.by,

    Комментарии 15 Дек 2015 8:20

    Вся надежда – на свой «кошелек»

    Рынок жилых новостроек в Беларуси живет в основном за счет накоплений граждан

    Анна Дейч, «Дело»

     

     

    По итогам первого полугодия 2015 года основными источниками финансирования при строительстве жилья стали собственные средства населения (60,3%). Доля банковских кредитов составила 25,1%. Однако непростая экономическая ситуация осложняет возможности граждан самостоятельно и в полном объеме финансировать строительство жилья.

    Ставки тормозят

    Основную долю рынка кредитования жилья сегодня занимают льготные кредиты. При этом кредиты на рыночных условиях остаются малодоступными, что обусловлено высокими процентными ставками, которые вот уже больше 4 лет превышают 10% годовых в реальном выражении. Причина – не только в дорогих ресурсах на банковском рынке, но и в неработающей «де-факто» ипотеке.

    Кредиты на жилищное строительство для всех категорий граждан сегодня выдают лишь 8 банков из 27. Условия у них примерно одинаковые: кредит выдается на срок до 15-20 лет под 30-42% годовых и финансирует до 70-90% стоимости строящегося жилого помещения.

    «В прошлом году отмечалось снижение спроса населения на жилищные кредиты, что обусловлено высокими процентными ставками. В 2015-м белорусы, напротив, стали активнее брать кредиты на финансирование недвижимости на условиях банка. Так, в 2014 году кредитами на недвижимость воспользовались около тысячи кредитополучателей, а за 8 месяцев 2015-го – почти в 2 раза больше», – говорит Татьяна Михайловская, заместитель Председателя Правления ОАО «АСБ Беларусбанк».

    Однако такие кредиты в основном получают те, кто нуждаются в улучшении жилищных условий и осуществляют строительство жилья с привлечением льготных кредитов для оплаты сверхнормативной площади жилья.

    Стоит отметить, что требования к заемщикам у банков достаточно высоки. До заключения кредитного договора проводится оценка кредитоспособности заявителей на основании документов, подтверждающих доходы, изучается возможность заемщиков обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору. Причем, конкретная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заявителя без учета совокупного дохода поручителей. Обычно из расчета того, что после оплаты ежемесячных платежей по кредиту и процентам в распоряжении заемщика должно оставаться не менее половины среднемесячного дохода.

    «Размер процентных ставок по кредитам определяется стоимостью привлекаемых ресурсов, в том числе вкладов населения. Будут ниже ставки по депозитам – кредиты станут дешевле. В настоящее время их уровень по-прежнему очень высокий, хотя в последнее время наметилась положительная тенденция по снижению стоимости привлечения депозитов»,– констатирует Т. Михайловская.

    Ответ рынка

    В условиях дорогих кредитов и невысокого платежеспособного спроса населения застройщикам приходится искать способы привлечения клиентов.

    «Долевое строительство на стадии котлована сейчас крайне невыгодно для застройщиков, – рассуждает Артем Сахаревич, аналитик портала о недвижимости realt.by. – Рынок переполнен предложением готового жилья, многие проекты находятся на финишной прямой. Застройщики конкурируют в погоне за покупателем и готовы делать скидки, т.к. самый затратный период уже позади. Известна себестоимость, понятно, как долго еще можно снижать цены, чтобы получить гарантированную прибыль. Все это ведет к активизации всевозможных акций, скидок и специальных предложений».

    Те, кто только запускает новые проекты и рассчитывает финансировать стройку за счет привлечения дольщиков, сегодня очень рискуют. Чтобы сделать привлекательное предложение, они вынуждены «перебивать» цену существующих на рынке проектов. Подобные ценовые войны, умноженные на общую негативную ситуацию в экономике, значительно увеличивают риски и создают почву для будущих «долгостроев».

    Правда, по словам экспертов «Дела», у этой ситуации есть и положительная сторона. Если компания сможет профинансировать проект самостоятельно, то через 1,5-2 года, когда текущее предложение будет раскуплено, а ввод нового жилья сократится, она получит конкурентное преимущество.

    Одним из самых востребованных инструментов на рынке новостроек является рассрочка платежа, и отдельные застройщики увеличили ее уже до 4-5 лет.

    «В связи с непростой ситуацией в экономике в целом, на рынке новостроек появился инструмент, который заменяет валютное кредитование: некоторые застройщики стали предлагать рассрочку под 10-15% годовых на оставшуюся сумму платежа. Отмечу, что раньше этот процент был значительно выше, и он распространялся на всю стоимость квартиры, независимо от первоначального взноса», – отмечает Наталья Пичуха, руководитель компании «Твоя столица. Новостройцентр».

    Еще одна тенденция: в кризисное время застройщики стали предлагать квартиры с готовым ремонтом. Чистовая отделка увеличивает стоимость «квадрата» на $50-100. Такое предложение пользуется большим спросом у покупателей, особенно у тех, кто приезжает из регионов, так как для них важно купить квартиру, готовую к проживанию.

    Много говорят в последнее время и о системе trade-in. Теоретически, обменять «хрущевку» на квартиру в новостройке согласились бы многие. Другое дело, что на падающем рынке (а он является таковым с начала года) продать старую квартиру можно будет с большим дисконтом. Ее наверняка оценят по бросовым ценам, а доплачивать за новую придется немалую сумму, особенно если в ней нужно будет делать ремонт.

    Еще один вариант: некоторые застройщики делают совместные проекты с банками, предлагая более выгодные кредитные продукты.

    «Однако даже для финансирования 50% стоимости квартиры нужно иметь доходы, значительно превышающие среднестатистический уровень. И население по-прежнему продолжает ориентироваться на собственные накопления», – резюмирует Артем Сахаревич.


    Мнение эксперта

    Татьяна Михайловская, заместитель Председателя Правления ОАО «АСБ Беларусбанк»

    В ближайшие годы можно ждать определенного улучшения ситуации на рынке кредитования жилой недвижимости. Прежде всего, это связано с тем, что политика Национального банка по ограничению инфляции является эффективной, а значит, в среднесрочной перспективе ставки существенно снизятся. С другой стороны, наблюдается ограничение льготного кредитования, что приведет к снижению объемов в данном сегменте кредитования. Таким образом, постепенное улучшение в одном сегменте (кредитование на рыночных условиях) будет сопровождаться снижением объемов в другом (льготное кредитование).

    Кроме того, в ближайшем будущем наилучшие перспективы имеют такие направления, как жилищные строительные сбережения (в случае уровня инфляции менее 10%), а также партнерские программы банков и застройщиков. Первые программы позволят гражданам при недостаточном количестве собственных средств гарантированно получить кредит от банка. Вторые – минимизировать стоимость и риски для кредитополучателя. Существенно повлиять на рынок может и снижение стоимости строительства жилья. В данный момент на рынке присутствует или очень дорогое жилье (дома с улучшенной планировкой), или очень дешевое (в рамках льготного кредитования). Наличие среднего сегмента позволило бы развиваться как рынку жилья, так и рынку кредитования ввиду существенного увеличения спроса.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by