Delo.by,

    Комментарии 18 Дек 2015 12:22

    Эпоха арендатора

    Собственники физически и морально устаревших офисов начинают терять клиентов

    Андрей Асфура,
    специально для «Дела»

     

    Бизнес-центры Минска столкнулись с серьезным дефицитом арендаторов. Предложение на рынке офисной недвижимости заметно выросло, тогда как спрос остался прежним. Чтобы заполнить площади, владельцы новых объектов прибегают к демпингу и различным бонусам – вплоть до полугодичных арендных каникул. «Старожилам», чтобы не оказаться без клиентов, приходится действовать не менее активно: прислушиваться к пожеланиям арендаторов и улучшать условия. Причиной трудностей на рынке стало большое число офисных объектов, вводимых в столице в условиях макроэкономической нестабильности.

    Необъятные просторы

    На столичном рынке еще никогда не было такого широкого выбора офисных помещений. По данным группы компаний «Твоя столица», объем предложения в этом сегменте в Минске за последние два года удвоился. Если в 2013 году на продажу выставлялось 110 тыс. кв. м площадей, то сейчас – 225 тыс. кв. м. Стало больше и вакантных площадей в современных бизнес-центрах – их объемы возросли с 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов». Пустующими помещениями сейчас располагают более 60 бизнес-центров Минска.

    Предвидя развитие событий, девелоперы уже начали снижать активность и готовиться к трудным поискам арендаторов. Некоторые компании под любыми предлогами откладывают сроки ввода в эксплуатацию строящихся бизнес-центров. Это в первую очередь характерно для небольших застройщиков, не обладающих запасом финансовой прочности.

    Наступление «эпохи арендатора» остудило энтузиазм инвесторов. Проекты, находящиеся на начальной стадии, компании приостанавливают либо вовсе закрывают. Их можно понять: в условиях, когда сложно просчитать ожидаемую доходность и оценить риски, мало кто решится вложить ресурсы в «голые стены».

    Если этот тренд сохранится, пассивность девелоперов в запуске новых проектов может привести к возвращению «рынка арендодателя». Но произойти это может не ранее 2017 года.

    Пока же спрос на офисы явно не поспевает за предложением. Белорусские компании больше озабочены сокращением издержек, чем расширением штата и поиском новых помещений. Новые офисы открывают немногие – большинство компаний на рынке используют текущую ситуацию, чтобы переехать в объекты с лучшими качественными характеристиками.

    Ожидание миграции

    Минск еще до конца года может столкнуться с офисной миграцией. Появление большого числа объектов «B»-класса возбудило аппетит арендаторов. Многие компании изучают возможность переезда из устаревших административных строений в современные бизнес-центры. Цель проста – получить больший уровень комфорта для персонала при сопоставимых арендных ставках.

    Избыток площадей и рост конкуренции вынуждают девелоперов снижать стоимость аренды. В результате ставки на офисы с начала года снизились в среднем на четверть. «Квадрат» в бизнес-центрах «А»-класса сейчас готовы сдавать за €23,8 с НДС, «B»-класса – €15,1, а класса «С» – €10,9. Причем во время торгов ставки обычно уменьшаются на величину дисконта – примерно на 10%. Многое, впрочем, зависит от объекта: удачно расположенные и продуманные бизнес-центры могут позволить себе держать ставки на 10-15% выше среднего уровня.

    Структура спроса также заметно изменилась. По данным ГК «Твоя столица», на рынке практически не осталось компаний, которые готовы платить за «квадрат» офисного помещения €30 с НДС и выше. Больше всего вырос спрос на офисы со стоимостью аренды от €10 до €15 за кв. м. Сейчас ими интересуются около 38% потенциальных арендаторов. Популярны также площади со ставками от €15 до €20 – их готовы снять 23% изучающих рынок компаний.

    Самыми востребованными остаются небольшие помещения площадью до 50 кв. м. – их ищут около 38% компаний на рынке. В два раза меньше претендентов на то, чтобы занять в бизнес-центре пространство в 100-150 кв. м. Крупные офисы пользуются наименьшим спросом, но и бизнес-центров, которые могут их предложить, в Минске не так много.

    В поисках комфорта

    Потенциальных арендаторов на рынке, как заверяют эксперты, не стало меньше, а уровень заявленного спроса сейчас такой же, что и год тому назад.

    В то же время оригинальные бизнес-центры в Минске можно пересчитать по пальцам. Среди них – действующие «Титул», «Омега» и «Башня Европы» в составе МФК «Титан», а также строящиеся «Красавiк», Dana Center и Amtel. За такие объекты арендаторы, как правило, готовы платить больше.

    Изобилие площадей и усиление конкуренции повышают уровень требований к бизнес-центрам. От офисного объекта ожидают гибких планировочных решений, в том числе в формате openspace, панорамного остекления и развитой инфраструктуры. Нормой становится наличие единой управляющей компании, которая берет на себя решение всех бытовых вопросов.

    Современный бизнес-центр также сложно представить без мощных кондиционеров, круглосуточного доступа, закрытого паркинга и просторной гостевой стоянки. Чтобы повысить интерес к объекту, собственники стараются открывать в бизнес-центрах кафе, рестораны, фитнес-залы и даже СПА-салоны. Это повышает конкурентоспособность бизнес-центров в глазах арендаторов и ускоряет окупаемость проектов.

    В большинстве случаев качественные характеристики бизнес-центра играют для арендаторов большую роль, чем величина ставок. Среди тех, кто ищет себе офисные площади, преобладают компании, которые состоялись и успешно развиваются. Для них затраты на аренду не являются критическими. Больше внимания они уделяют вопросам имиджа и комфорта персонала. Поскольку затраты на персонал в несколько раз превышают расходы на аренду помещений, экономия на офисе теряется на фоне куда более важных задач, вроде повышения мотивации работников и роста производительности труда.


    Мнение эксперта

    Владимир Давидович, руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами»:

    На рынок офисных площадей оказали влияние два мощных фактора – макроэкономическая нестабильность, которая привела к замедлению темпов развития бизнеса, и большое количество офисных объектов, введенных в строй в 2013-2014 годах. Последний фактор, по понятным причинам, сыграл ключевую роль.

    Инвестиционный цикл – от подбора земельного участка и разработки проектной документации до открытия бизнес-центра – превышает 4 года. Объекты, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, запускались в условиях дефицита офисных площадей. Тогда был повышенный спрос на офисы, который несколько приглушил мировой финансово-экономический кризис. Ставки были крайне высокими – на уровне варшавских, хотя по качеству бизнес-центров Минск отставал от польской столицы.

    Вдобавок активность девелоперов поощрялась и стимулировалась городскими властями, в том числе в связи с Чемпионатом мира по хоккею в Минске. Инвесторам было предложено большое количество участков в городе, которые они начали с воодушевлением осваивать.

    В настоящее время ситуация изменилась. Но и на стагнирующем рынке можно успешно привлекать арендаторов. Мы это доказали на своем примере: заполняемость бизнес-центра «Титул» за год возросла с 30% до 94%. Если выбрать правильную стратегию, то бизнес-центр можно заполнить в течение года после ввода в эксплуатацию. Арендаторы на рынке есть, и их немало. Просто наметилось перераспределение спроса: компании переезжают из аскетичных офисов в качественные бизнес-центры класса «B». В ближайшие полгода рынок будет развиваться за счет миграций в более высокий класс сильных и успешных компаний. В результате снижения ставок и широкого выбора объектов они могут себе позволить помещения с более комфортными условиями.

    Владельцам офисных объектов приходится учитывать различные пожелания арендаторов, в том числе нестандартные. Например, бизнес-центр «Красавiк» привлек внимание крупной компании, которой требуется офис в стиле лофт (бетон, открытые коммуникации, никаких потолков). Девелоперам нужно внимательно относиться к таким пожеланиям, несмотря на то, что это сопряжено с дополнительными временными и материальными затратами. Сейчас рынок на стороне арендатора – собственникам объектов приходится подстраиваться.

    Римас Квеселайтис, Президент литовского Союза спортивных федераций, учредитель ЗАО «Impuls LT»

    Наша компания выиграла конкурс на право выступить оператором фитнес-центра, который будет расположен в помещении многофункционального комплекса «Газпром Центр», строящегося в столице Беларуси. Он должен начать работу в 2018 году, но уже сейчас мы активно работаем с заказчиком проекта – компанией «Газпром».

    Хочу сказать, что такой подход – очень правильный. К сожалению, на рынке нередко встречаются ситуации, когда компания строит крупный объект с ресторанами, магазинами, спортивным центром, и только потом начинает поиск управляющих компаний. Между тем, выбор опытного оператора задолго до сдачи объекта и его участие в проекте на стадии проектирования позволит не только обеспечить оснащение объекта самым современным оборудованием и системами, но и избежать многих ошибок. Ведь если у заказчика – большой опыт в производстве, то у нас – не меньший в области управления спортивными объектами – наша компания работает на этом рынке уже 12 лет, и имеет сеть крупных фитнес-центров в Литве.

    По нашим оценкам, в настоящее время в Минске ограничено предложение комплексных и высококачественных спортивно-оздоровительных услуг для потребительского сегмента со средним доходом и выше. Открытие спортивно-оздоровительного комплекса позволит удовлетворить спрос минчан на такие услуги. А многофункциональный комплекс «Газпром Центр», на наш взгляд, идеально подходит для реализации такого проекта. Помимо офисных площадей, в него войдут: торговый и спортивный центры, медицинский центр, кафе и рестораны, зоны отдыха и многое другое. Это позволит обеспечить достаточно большой трафик людей, являющихся нашей целевой аудиторией. Поэтому, хотя срок полной окупаемости подобных проектов достаточно длительный – в среднем около 15 лет, мы планируем выйти на текущую рентабельность спортивного центра практически с первых месяцев работы.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by