Delo.by,

    Комментарии 17 Апр 2014 14:35

    Доллар – вверх, цены – вниз

    Несмотря на некоторое падение курса российского рубля, цены на недвижимость в России не только не выросли, но, напротив, упали в долларовом эквиваленте.

    Константин Коржевич, "Дело", Москва

    Январь 2014 года на московском рынке недвижимости прошел под знаком двух факторов: во-первых, ослабления рубля, во-вторых, вступления в силу поправок в 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214).
    Первое обстоятельство добавляло участникам рынка оптимизма, поскольку обычно в условиях финансовой нестабильности спрос на недвижимость увеличивается, что приводит к росту объемов продаж. Но в этом году все пошло не так: рост курса доллара…усилил «проседание» цен на недвижимость, которые в России, как и в Беларуси, всегда были привязаны к американской валюте! Во многом это связано с тем, что за годы относительной экономической стабильности россияне научились доверять рублю, и чтобы начался переток рублевых сбережений в недвижимость, очевидно, нужны более серьезные экономические потрясения, чем рядовая коррекция курса.

    То есть, в отличие от прежних лет, квадратный метр уже не растет автоматически вслед за долларом. По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь общегородской индекс стоимости жилья российской столицы потерял более 1% и снизился с $5144 до $5087 за квадратный метр. Причем, судя по всему, это не предел. Ведь динамика среднемесячных индексов означает изменение цен с середины предыдущего по середину текущего месяца. А поскольку к концу января ослабление рубля и снижение долларовых цен на квартиры в Москве усилилось, то только за последнюю неделю января индекс потерял еще целый процент. То есть, средний уровень цен на недвижимость в Москве движется к отметке в $5 тыс. за квадратный метр, которую большинство аналитиков считают справедливой в текущих экономических условиях. Кстати, при таких темпах падение цен вполне может «съесть» прирост в 5%, достигнутый на рынке по итогам 2013 года.

    Второй фактор, связанный с ужесточением государственного контроля в области долевого строительства, пока практически себя не проявил. Суть поправок в ФЗ-214 в принципе аналогична соответствующим мерам в Беларуси, пожалуй, лишь в более «мягком» исполнении. Основное нововведение – запрет на заключение девелоперами любых других договоров с дольщиками, за исключением: а) договоров долевого строительства (с их страхованием и гарантиями саморегулируемой организации – СРО); б)продаж жилищных сертификатов (их эмиссия возможна лишь при наличии активов и опять же поручительства СРО); в) договоров с надлежащим образом оформленными кооперативами застройщиков.

    Как известно, большой проблемой в России является «кризис доверия». Квартиры на стадии проекта на 30-40% дешевле, чем в высокой степени готовности. Но опасаясь «кидалова», инвесторы со стороны неохотно вступали в проекты на этой стадии. Банки по той же причине неохотнофинансировали такие проекты. Поэтому небольшие застройщики порой были просто вынуждены начинать продажи на едва огороженной площадке и обращаться к «серым схемам», чтобы не затягивать начало строительства. В качестве таких схем чаще всего использовались: заключение предварительного договора купли-продажи, покупка векселей, договоры займа и т.п.

    Теперь до получения разрешения на строительство привлекать деньги нельзя, но это не останавливает девелоперов. Как говорит руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов, многие застройщики как работали с нарушениями, так и будут работать. Во многом, кстати, потому, что штрафные санкции – невелики: не более 1 млн. руб. по каждому договору, в то время как квартира в московской новостройке на высокой стадии готовности стоит в среднем 6-8 млн. руб. Если реализовывать ее по «серой схеме», то можно сократить расходы на 7-10%, что практически равно сумме возможного штрафа. Причем действительно лишь возможного, так как договор, заключенный в нарушение ФЗ-214, может быть признан недействительным только по иску гражданина, заключившего такой договор. А если покупателя устраивает «серая схема» и дом благополучно строится, то, разумеется, никто застройщика штрафовать не будет.

    Конечно, январь – не совсем показательный месяц для прогнозов в области недвижимости: спрос традиционно падает плюс не хватает качественного предложения. Тем не менее, эксперты не прогнозируют существенного роста цен в Москве. Наиболее вероятным представляется сохранение цен на основную массу жилья на нынешнем уровне. Хотя, разумеется, могут иметь место незначительные вариации в пределах плюс-минус 5%.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by