DELO.BY, администратор журнала "Дело"

    Комментарии 3 Окт 2010 0:00

    Миллионеры под крышей

    В Беларуси несколько тысяч человек владеют недвижимостью, стоимость которой превышает $1 000 000.

     

    Недвижимость, которая находится в собственности граждан Беларуси, является основной составляющей их богатства, а строительство относится к числу сфер белорусской экономики с довольно высокой рентабельностью. Все это позволяет ожидать, что и число долларовых миллионеров, богатство которых связано с недвижимостью в Беларуси, довольно велико и превышает количество миллионеров в других областях экономики. Похоже, что так оно и есть.

    По официальным данным, в строительной отрасли Беларуси занято около 600 тысяч человек, еще примерно 65 тысяч человек работает в промышленности строительных материалов. Сколько людей трудится в строительстве, не отчитываясь перед государственными органами, не известно. Но и без этого результат впечатляет: около 14% занятых в экономике, то есть каждый седьмой работник страны трудится в строительной отрасли. Но это не самое главное. Особенность строительства состоит в том, что таким образом создаются объекты недвижимости, представляющие собой значительную ценность. Всего в Беларуси насчитывается около 4 млн квартир и домов со средней площадью около 55 м². А некоторые из них занимают гораздо большие площади и стоят более $1 млн, что автоматически превращает их владельцев в долларовых миллионеров.

     

    Счет — на тысячи

    Сколько «миллионных» домов и квартир в Беларуси — тоже не известно. Можно делать только примерные оценки. В Национальном кадастровом агентстве Беларуси регистрируются все сделки и предоставляется информация о ценах. По этим данным видно, что сделки и за миллион долларов — на рынке не редкость. Так, в марте текущего года в Минске был продан дом площадью 464 м² за $3,3 млн. А в декабре 2009 года сразу четыре дома в столице ушли по ценам выше $1 млн каждый. Не хуже дела и в пригороде: в частности, в 2009 году в Тарасово был продан дом площадью 555 м² за $1,6 млн.

    Сколько таких домов — «миллионников» в Беларуси, сказать, сложно. В текущем году владельцы коттеджей площадью свыше 200 м² начали оплачивать коммунальные услуги по себестоимости, в связи с чем стало известно, сколько домов такой площадью в Минске — 2235. Конечно, далеко не все из них стоят по миллиону, но зато есть дома и меньшей площади, стоящие миллион долларов и более. В Минском районе подобных строений должно быть не меньше, чем в столице. А вот сколько их всего в Беларуси — трудно даже предположить.

    С квартирами дела обстоят по-другому. Покупка квартиры за несколько сотен тысяч долларов — не редкость, но «миллионников» здесь практически нет. В этом случае речь идет, как правило, о новых квартирах с большой площадью, построенных в престижных районах столицы. Но следует иметь в виду, что довольно много жителей Беларуси имеют в собственности по нескольку квартир. Так, в начале 2009 года в Минске около 20 тысяч человек имели в собственности по две квартиры, 569 — по три, а 35 человек — по четыре и более.

    Оценить количество миллионеров среди них не представляется возможным, так как неизвестны цены этих квартир, но можно предположить, что несколько миллионеров среди них уж точно найдется. Если же учесть, что многие владельцы коттеджей, цена которых ненамного ниже миллиона долларов, имеют дорогие квартиры в столице или в других городах, то можно смело считать, что счет владельцев недвижимости стоимостью свыше $1 млн в Беларуси идет не на единицы, а на тысячи.

     

    Построить… $-миллион

    Миллионерами могут быть не только люди, которые живут в дорогих домах и квартирах, но и те, кто их строит и продает. Существует несколько способов заработать деньги в сфере недвижимости. Первый, самый простой, это, конечно спекуляция и увеличение капитала, вложенного в объекты недвижимости, за счет роста цен. Но сейчас на квартирном рынке для этого время не самое благоприятное, так как уже года три цены на рынке падают, и, несмотря на надежды риэлторов, изменений данной тенденции пока не видно.

    Риэлторы, конечно, сейчас и сами стараются покупать появляющиеся на рынке дешевые квартиры, перепродавая их по более высоким ценам, но это совсем не тот доход, который обеспечивают спекуляции на растущем рынке. Но если на покупке и перепродаже жилой недвижимости сегодня много не заработаешь, то со строительством положение не кажется таким безнадежным. Себестоимость строительства все еще намного ниже цен продажи домов и квартир. Конечно, многие строители и риэлторы говорят, что сейчас себестоимость коммерческого строительства 1 м² в среднем находится на уровне $1-1,5 тысяч. Однако существуют основания думать, что это не так, и цены на объекты недвижимости во многих регионах пока еще в 1,5-2 раза превышают себестоимость строительства. То есть, пузырь, который существовал на рынке белорусской недвижимости, «сдулся», но разница между себестоимостью и продажной ценой еще достаточно велика, чем и обеспечивается сравнительно высокая рентабельность капитала.

    Так, в крупнейшем строительном предприятии Беларуси — минском МАПИД — в 2009 году имели себестоимость строительства на уровне около $450 за метр. Конечно, у частных застройщиков себестоимость может быть выше, но все же по этой цифре уже можно ориентироваться. То есть можно ожидать, что продавая квартиры даже по существующим довольно низким ценам, застройщики в некоторых случаях получают вполне приемлемую прибыль. Речь идет, по-видимому, о нескольких десятках процентов годовых. И не только в столице. Например, ОАО «Гродножилстрой» в 2009 году получило Br46,1 млрд балансовой прибыли, что составило почти 17% от выручки.

    Несколько ниже, по-видимому, рентабельность в строительстве индивидуальных домов. Белорусская загородная недвижимость в значительной степени возникает и существует как бы вне рынка. В США застройщик за свои средства покупает участок земли, строит дом и продает его. Все понятно: можно оценить расходы и цены на каждом этапе этого процесса. В Беларуси тоже существует такой механизм, однако наряду с ним действует и другой, когда участки земли собственникам достаются не по рыночным ценам, да и дома иногда строятся непонятно кем и за счет чего.

    Характерный пример — нашумевшая в 2008 году история о выделении сотрудникам МВД земельных участков под строительство домов в районе Минского моря в охранной зоне водохранилища. Их рыночная стоимость, по оценкам риэлторов, около $200 тысяч, а заплатили за них владельцы по Br15-25 тысяч. Решение Минского райисполкома об их выделении было признано незаконным, а дома переданы многодетным семьям. Однако множество участков в Беларуси реализуется по низким ценам в разрешенных зонах без нарушения законодательства, и построенные там дома никто не будет отбирать.

    В результате получается, что затраты владельца миллионной недвижимости могут оказаться в несколько раз ниже рыночной цены дома. С одной стороны, это создает возможности для формирования капитала, с другой — препятствует развитию рынка и сбивает цены: зачем тратить бешеные деньги на покупку участка и строительство дома известной фирмой, если все это можно сделать за намного меньшие деньги, занимая высокое служебное положение?

     

    Государство против

    Как бы то ни было, строители имеют возможность зарабатывать, строя дома и получая прибыль. Этот путь, может быть и долгий, но зато надежный. Оценить, сколько человек в Беларуси сколотили себе капитал в миллионы долларов на недвижимости, вряд ли возможно. Строительных компаний у нас много, и среди их руководителей наверняка есть долларовые миллионеры. Но об этом никто не знает. Тут действует та же особенность, что и в случае с элитными коттеджами: значительную часть доходов такие люди получают не в виде заработной платы, а по-другому. Например, в виде новой квартиры в элитном районе, земельного участка, стройматериалов по низким ценам и так далее. Причем, это совсем не обязательно является криминалом — всегда существуют возможности получать льготы на законных основаниях.

    Строительными компаниями не исчерпывается вся отрасль — существует множество бригад, которые выполняют как мелкие ремонтные работы, так и строительство частных домов. Правда, в данной сфере выйти за рамки малого бизнеса и заработать миллион очень сложно, что иллюстрирует история одной из групп «вольных каменщиков», работавшей в Минске в 2003-2006 годах. Руководил компанией житель Минска, а занимались они строительством многоквартирных домов, квартиры в которых продавались как индивидуальные.

    В те годы жилищное строительство в Беларуси, как, впрочем, и сейчас, тормозилось вследствие отсутствия достаточного количества земельных участков под застройку. У людей были деньги, хватало строителей и стройматериалов, а вот участки выделялись крайне медленно, поэтому жилья возводилось намного меньше, чем могло бы. Директор фирмы решил проблему с землей, покупая участки под индивидуальную застройку. Затем на ней строились дома и продавались. Подобной деятельностью в Беларуси занимается множество людей, и никто их не трогает. Но минчан подвел масштаб — они строили слишком много.

    В 2002 году на участке по улице Кольцова в Минске был построен первый трехквартирный дом, квартиры в котором были проданы по отдельности. В следующем году по переулку Кольцова были построены еще два дома, в которых было 18 квартир, реализованных за Br1,8 млрд. Строили очень быстро — за год. Все квартиры имели отдельные входы, гаражи, то есть фактически представляли собой таунхаусы.

    В 2004 году в деревне Копище под Минском был почти построен 24-квартирный дом. Достроен он, правда, не был, так как правоохранительные органы этот бизнес остановили. Но, если бы компания продолжала работу, наращивая объемы как в 2004 году, то в 2010 ими было бы уже построего 134 квартиры (фактически — индивидуальных дома) общей стоимостью порядка $13 млн. И эти строители сейчас были бы долларовыми миллионерами. За двадцать лет при таких темпах у них был бы бизнес, сопоставимый по размерам с нынешним МАПИДом.

    Однако ничего подобного не произошло, и по этому поводу можно выразить только сожаление. Конечно, они не платили налоги и нарушили законодательство, неправильно оформляя дома, за что должны были понести наказание. Однако эти люди сделали то, что до сих пор не удается осуществить всему белорусскому строительному комплексу и правительству — организовали дешевое и быстрое строительство квартир без привлечения банковских кредитов и государственных ресурсов. Если бы их опыт можно было растиражировать в масштабах всей страны, мы стали бы гораздо ближе к решению жилищной проблемы, чем сейчас.

    Этим случаем наглядно иллюстрируется проблема, которая препятствует развитию экономики в Беларуси: государство не умеет использовать инициативу и профессионализм граждан. В данном случае люди не воровали, своевременно рассчитывались по договорам, строили дома, которые были в дефиците, успешно решая тем самым важную социальную задачу. Их опыт следовало бы распространить на всю страну, изменив нормативные акты, которые они нарушили, и взыскав, разумеется, неуплаченные налоги. Хотя, возможно, следовало бы даже предоставить налоговые льготы подобным предприятиям, учитывая важность социальной проблемы. Все равно ведь государством предоставляются льготы многочисленным категориям жителей страны, а «серые» строительные бригады никаких налогов вообще не платят. Вот это был бы государственный подход, к которому наша страна еще только приближается. Чиновники еще не понимают, что их задача — организовывать бизнес, делая его законным в целях использования энергии и знаний людей. Задача государства — не посадить как можно больше граждан в тюрьму, а направить их энергию на благо общества.

    Столько внимания этому примеру уделилось потому, что бизнес небольших бригад в перспективе может стать важным способом формирования капитала в сфере строительства. Возможно, опыт группы минских строителей еще будет использован. Сейчас органы управления пытаются изменить свое отношение к малому бизнесу. Если бы в нашей стране были созданы условия хотя бы для легализации уже работающих подобных строителей, то в стране как будто из ничего возникли бы тысячи новых малых предприятий. А это — рост занятости и увеличение ВВП. Когда-то в советские времена академик Игорь Курчатов при строительстве Обнинска не стал сразу прокладывать асфальт на пешеходных дорожках, а подождал, пока будут протоптаны удобные людям тропинки, после чего приказал их заасфальтировать. Так следовало бы поступать и в экономике.

     

    Неиспользуемое имущество

    Если возможностей заработать капитал на рынке жилой недвижимости в последние годы стало меньше, то в сфере земельных участков для предприятий они значительно возросли. Дело в том, что ввиду дефицита средств у местных бюджетов государство изменило политику, значительно увеличив предложение земельных участков в аренду и объектов недвижимости на продажу.

    В принципе, юридические лица в Беларуси имеют право на приобретение земельных участков для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений зданий, расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках. Правда, пока это не нашло широкого распространения, и сейчас по данным Госкомимущества Беларуси, только у двух негосударственных юридических лиц имеются в собственности земельные участки. Обе покупки были совершены в 2010 году. ЗАО «Агрострой» было приобретено 5,6 га земли в Брестской области, а иностранным обществом с оманским капиталом был приобретен участок в Минске площадью 5,78 га для строительства комплекса зданий, что было даже оформлено специальным Указом Президента. Но это — исключения. Как правило, предприятия заключают договора на аренду участков на длительные сроки (до 50-100 лет), что, впрочем, мало отличается от собственности.

    В 2009 году принципиально изменилась и ситуация с аукционами. А именно: была разрешена продажа неиспользуемого государственного имущества в случае наличия только одного заявителя. В 2010 году была разрешена продажа объектов недвижимости с установлением начальной цены равной одной условной единице, правда, без продажи права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества. Расширилась и практика проведения аукционов с понижением начальной цены. Все это обеспечивает возможность приобретения объектов недвижимости и участков в аренду на очень выгодных условиях.

    Например, здание бывшей начальной школы в Речицком районе было продано в 2009 году под торговый объект за Br28 млн. А здание школы в деревне Верхние Жары Брагинского района — за одну базовую величину для создания объекта агроэкотуризма. Только в Гомельской области в 2009 году было проведено 143 аукциона, где было выставлено на продажу около 600 объектов вместе с правом аренды земельных участков, на которых расположены эти объекты. При наличии только одного покупателя было продано 158 объектов. В 2010 году в Гомельской области планируется вовлечь в хозяйственный оборот еще около 1,1 тысячи неиспользуемых объектов.

    Конечно, говорить о том, что эти участки стоят миллионы долларов, и можно заработать, спекулируя ими, не приходится. Однако производственным и торговым предприятиям приобретение подобной недвижимости позволяет сберечь деньги, а через некоторое время можно продать весь бизнес, в котором будет учитываться стоимость земли и строений уже по совсем другим ценам. То есть, это хороший способ приумножить капитал. Можно, например, создать агроусадьбу и продать ее через некоторое время.

     

    Криминал неистребим

    Существует еще один способ зарабатывать в сфере недвижимости, который стоит упомянуть, хотя он связан с действиями, которые квалифицируются как преступление. Это взятки за предоставление участков земли и обман людей, желающих построить себе квартиры.

    В 2007 году завершился процесс по делу о самой крупной из выявленных в Беларуси взяток: $7 млн за выделение земельного участка на строительство коттеджного поселка в 20 га у деревни Копище в Минском районе. Были осуждены пять человек, среди которых, впрочем, не было чиновников. Но, тем не менее, так как такое мошенничество связано с недвижимостью, то этот случай можно отнести к формированию капитала именно в сфере недвижимости. Этот случай позволяет судить о том, какие суммы фигурируют в мошеннических операциях, связанных с выделением земельных участков. Если бы «операция» удалась, то в Беларуси, похоже, стало бы сразу на пять долларовых миллионеров больше.

    В мае 2009 года в Минске были осуждены двое минчан, которые в 2008 году подстрекали представителя российской фирмы к даче взятки в размере около $4 млн должностным лицам Миноблисполкома и Мингорисполкома за предоставление в аренду земельных участков под строительство в Минской области и Минске. Вот и еще двое неудавшихся миллионеров.

    Обычно в подобных делах фигурируют намного меньшие суммы. Так, в 2009 году было возбуждено уголовное дело в отношении председателя Олехновичского сельского совета и сельского исполкома, которая обвинялась в получении взятки за предоставление земельного участка для строительства жилого дома жительнице Минска. Сумма взятки — всего $3 тысячи. Так что, таким путем в отдаленных от столицы деревнях миллионы не сколотишь. Правда, можно взять количеством. В том же 2009 году был задержан мошенник, который выманивал деньги у людей, обещая содействие в предоставлении участков. Можно ожидать, что далеко не все подобные случаи мошенничества стали известны правоохранительным органам, то есть отдельные граждане Беларуси все-таки сумели сколотить себе капитал таким образом. Но миллионеров, среди них вряд ли много.

    Есть и второй способ мошенничества в сфере недвижимости, широко распространенный в России, но пока редко встречающийся в Беларуси. Это — обман дольщиков. Наверное, самый впечатляющий в истории Беларуси случай сейчас как раз расследуется — дело обманутых дольщиков ЗАО «Террастройинвест». Несколько мошенников собирали деньги посредством заключения фиктивных договоров на строительство дома по улице Притыцкого в Минске. К августу 2010 года по делу проходило свыше 500 обманутых людей, а сумма, которую они потеряли, составляет около $19 млн. Мошенники привлекали людей обещанием предоставить квартиры по ценам ниже рыночных. Интересно, что некоторые покупатели явно надеялись на этом заработать. Один из них рассчитывал приобрести пять квартир. При этом максимальная сумма, уплаченная за квартиру, составила $236 тысячи. В этом случае кто-то рассчитывал хорошо заработать на перепродаже, но просчитался.

     

    Перспективы есть

    В условиях падения цен на недвижимость зарабатывать средства на спекуляциях довольно сложно. К тому же, хотя времена бума на рынке и позади, цены остаются высокими по сравнению с себестоимостью, в связи с чем возможно еще некоторое их снижение.

    По этой же причине строительство жилья в целях продажи в некоторых случаях все еще выгодно. Тут малому бизнесу трудно конкурировать с крупным, но можно ожидать, что со временем государство создаст условия для развития малого бизнеса в сфере строительства, что позволит этому бизнесу выйти из тени и увеличит возможности формирования частного капитала.

    Людей, владеющих жилой недвижимостью, стоимость которой превышает миллион долларов, в Беларуси, судя по всему, несколько тысяч. Большинство из них не вкладывали в это миллионы, а получили недвижимость либо по наследству, либо в процессе распределения земли и собственности вне рыночных механизмов. Но самые значительные возможности для увеличения капитала в настоящее время предоставляет приобретение участков земли в аренду на аукционах, а также покупка неиспользуемого государственного имущества, распродаваемого с использованием льготных механизмов.

    Деловые и бизнес новости
      Добавить комментарий

      Календарь бизнес событий
      • выставки
      • презентации

      © Издательство «Дело (Восток+Запад)».

      Все права защищены.

      При использовании материалов активная индексируемая ссылка на www.delo.by обязательна.

      ISSN DELO (online) 1608-1404

      220004, Минск, пр. Победителей, 11

      email: delo@delo.by